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地鐵是如何影響周圍的房價的?

2017年08月31日 知乎問答精選 暫無評論 閱讀 30 ℃ 次

【張鑫的回答(27票)】:

@Yunki 所引用的第一張圖,缺少說明(坐標單位),缺少數據說明(數據來源),缺少分析方法說明,很有誤導嫌疑。第二張表同理。後面的圖只能說明各個區的地產銷售情況比較,完全沒有切合「地鐵」與「房價」這個題目。

實際上關於地鐵和房價學術界有很多研究。

比如:Cervero et al. (2004)發現,距離地鐵站400米到800米距離的房子,價格比周邊其他房子貴出6.4%到45%!Debrezion et al. (2007)的研究結果顯示,房子與地鐵站的距離每減少250米,價格上漲2.4%。當然以上都是使用國外數據所做的研究。

那麼下面真正的乾貨來了~

2015年最新一期的《Regional Science and Urban Economics》發表了清華大學的Yangfei Xu,Siqi Zheng和北京大學的Qinghua Zhang的一篇文章,研究內容為:北京實施限行政策前後,地鐵周邊房價如何變化。該文章使用的數據位高德地圖的數據庫(衡量私人交通和地鐵交通的便利性以便構造交通替代指數)和我愛我家的房屋銷售數據,研究期間為2004——2010年。(北京限行政策出台年份為2008,實際生效為2011)

1、為什麼該文章要選擇北京限行政策前後地鐵周圍的變化?

這一點對於解釋地鐵——房價關係很關鍵。因為大眾通常忽略了地鐵影響房價的潛在前提。

越靠近地鐵的房子越貴,背後的原因之一就在於地鐵的交通便利性。但是地鐵不是唯一的出行方式,私家車和地鐵是相互替代的交通工具。如果一個城市開私家車上班、出行和坐地鐵一樣方便,成本也差不多,那麼房子靠近地鐵就沒什麼優勢,地鐵影響房價的前提就會大打折扣。而越是私人交通不方便的城市(購車成本高,道路擁擠,油價高),私人交通對地鐵的替代性越低,地鐵對房價的影響也就越大。

2、這篇研究的結論告訴我們什麼?

a、政府通過限行政策,提高了人們購買地鐵附近房子的意願,這種購買意願提高了1.8%——2.7%。

這個結論推廣一下,我們可以認為,不同的城市中,地鐵對於房子價格的影響是不一樣的。越是私人交通不便利的城市(北京、上海),地鐵對於房價的影響越大。反之亦然。

b、這些願意為地鐵附近房子支付高溢價的人群,其溢價支付意願比原房價溢價提高了36%——60%。

解釋一下:假設某個房子A「僅僅是因為地鐵便利性」比附近的另一個房子B價格高1000元/平,那麼在北京限行政策出台後,這些願意購買A房子的人,會願意支付比B高1360——1600/平的價格。所以城市中這種由於地鐵所產生的房屋價格溢價,是與私人交通成本和人們的收入相聯繫的。

c、即便是在同一城市中,同樣靠近地鐵站的房子,其「溢價能力」也不相同,這也是由私人交通和公共交通便利程度的差別所影響的。

d、北京市地鐵周邊的房價與非周邊的房價差在拉大——說明地鐵對房價的影響越來越大!這一點正好與 @Yunki的結論相反。我不是說他的結論就錯誤,而是指出:就北京這個地區而言,地鐵對房價的影響是在逐漸增加的。那麼其他城市的情況如何?我相信或許會有與北京不同的一個結論。

參考文獻:

Cervero, R., Murphy, S., Ferrell, Christopher, et al., 2004. Transit-oriented Development inthe United States: Experiences, Challenges, and Prospects (TCRP 102). TransportationResearch Board, Washington, DC.

Debrezion, G., Pels, E., Rietveld, P., 2007. The impact of railway stations on residentialand commercial property value: a meta-analysis. J. Real Estate Financ. Econ. 35,161–180.

Xu, Y., et al. (2015). "The rising demand for subway after private driving restriction: Evidence from Beijing's housing market." Regional Science and Urban Economics 54: 28-37.

【李潤的回答(66票)】:

從理論上,地鐵發展對周邊商業地產價格上的影響大概可以用下面這個圖來表示,各個地區大同小異,總體趨勢畫出來大概就是這樣。

地鐵對於房地產的價格影響呈現階段性的增長趨勢,伴隨著地鐵建設進度的不同和貫通運營的狀況而有所差異,但從總體上,從地鐵開始建設,到地鐵開始運營,再到周邊商業成熟,10-15年是必須有的。地鐵對於房地產的價格影響呈現階段性的增長趨勢,伴隨著地鐵建設進度的不同和貫通運營的狀況而有所差異,但從總體上,從地鐵開始建設,到地鐵開始運營,再到周邊商業成熟,10-15年是必須有的。

北京上海之類的地鐵修建時間過早,把當時中國房地產的情況與現在進行對比完全沒有任何意義,比較對像必然需要選擇一個最近十來年的。

深圳地鐵自99年公開規劃信息以來便已開始影響深圳房地產,2002年開始建設至2004年投入運營期間,地鐵對深圳房地產的影響表現尤為明顯。地鐵二期工程目前已經開始建設,至2010年全線通車之後,地鐵對深圳房地產價值的影響將會逐步減少。而地鐵沿線物業的開發將會進入新的階段,沿線物業所佔的比重逐步增加。

最近知乎看文字虎頭蛇尾的逗逼越來越多,為了避免不必要的爭吵,先說清楚,地鐵的房地產的影響絕對是會永遠存在,影響逐步減少不代表沒有影響,但後期影響主要來自周邊的物業開發。另外,地鐵對房地產的影響的有效距離,有的人認為是≤600米的半徑,也有人認為是≤500的半徑,如果你家房子距離地鐵站一公里以外,地鐵能給你的影響是相當小的,這種房子就請不要拿出來說了,這根本不是輻射半徑,做沿線土地利用規劃的時候根本就沒考慮到你家謝謝

地鐵周邊蓬勃發展小環境房價變化VS全國房地產普遍蕭條大環境房價變化,哪個影響大?如果出現了大規模的房地產蕭條,一條地鐵線能抵擋住嗎?只不過降價比別的地方慢一點罷了。地鐵肯定對周圍房價是正相關的,要是遇到經濟衰退,金融危機什麼的遇到特殊情況,那當然會下降,這終究還是房地產的一部分而已。如果降價太厲害,是不是可以考慮一下是不是以前就過於泡沫經濟了。

最後,數據來源:世聯地產公開文件

如果侵權速度私信我,立刻刪除

【李雷的回答(5票)】:

一般來說,沒有數據做計量談影響很容易出錯。。。

房價受多種因素共同影響。純粹邏輯上想,交通是會影響房價,但是不作計量,不作檢驗,邏輯真是扯淡。

題主觀察到的現象和邏輯相悖,就是因為題主分析裡面只考慮了這兩項內容,而忽視了其他影響。

【知乎用戶的回答(1票)】:

地鐵影響基礎

基礎影響房屋壽命

房價=房屋壽命內的價值

【陳晟的回答(0票)】:

不知道有沒有合肥的朋友,合肥現在正在大肆的建地鐵,原先合肥北城也就是長豐附近一般沒人會去,但是這兩年地鐵規劃圖在那裡有站,於是合肥北城的概念就炒起來了,我朋友在那裡買的期房,現在估計也漲價了。就是以前我學校對面的阿奎利亞小區據說現在也漲了1倍左右吧

【小聖的回答(0票)】:

比如鄭州地鐵規劃圖出來的時候,各種房地產在打廣告的時候都跟地鐵扯上關係。比如某房地產的廣告是「我靠地鐵」

【張迪的回答(0票)】:

首先,地鐵的修建會使周邊房價上漲這是不用質疑的。因為交通改變的是距離,比如北京,通地鐵後三環和四環可能就沒有多大差別了,原來因為距離而造成的成本(比如上班的時間)因為地鐵而變得微乎其微了。所以地鐵改變了地理的縱深。價格肯定會上漲。

其次,在計量經濟學構建模型很容易犯的錯誤就是模型設定不正確。題主的問題這是告訴我們一建造地鐵、二房價下跌。但房價和可支配收入,宏觀經濟情況,整體房價趨勢都有關,不能產生簡單的負相關的結論。

【商帥的回答(0票)】:

不請自來,首先地鐵便利是一方面,人口多少左右著是否會有學區入住,包括周邊建設。舉個例子海澱房子沾個學區就非常貴,地鐵開了一下上去了。而北面房價即使開通地鐵增長也不是很明顯。還有就是講究風水的話,普遍認為北面比南面風水好。

標籤:-經濟 -房價 -經濟學 -地鐵 -中國房價


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