中國房地產的租售比這麼低是否正常?以後是否有可能發生變化? | 知乎問答精選

 

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中國房地產的租售比這麼低是否正常?以後是否有可能發生變化?

2018年01月30日 知乎問答精選 暫無評論 閱讀 22 ℃ 次

【鯤鵬的回答(53票)】:

補充一些我所知道的新加坡房地產的知識,算是對高票回答( @劉易傑 )的一個補充。另外,看到很多人在高票回答下說要出國、移民、買房,我想說的是:我等屌絲在哪裡買房都不容易,新加坡尤其不容易。

我是半年前回到深圳的,之前在新加坡呆了快5年,在學校宿舍住了不到1年,其它時間都是租房,而且都是有房東的(這個在國內還是不常見的)。我相信很多在新加坡的國人都有和房東一家同住的經歷,為什麼?我覺得正是因為新加坡政府的嚴格管控!

新加坡分組屋和公寓,很多新加坡人(據說是70%)住組屋,但是組屋的限制也很多,比如對新加坡人要求已結婚(所以國內是為了結婚而買房,新加坡是為了買房而結婚),如果單身的話,要到35歲以上才能申請買組屋;對家庭收入上限有限制(收入高過一定水平就要去買貴很多的公寓)。對外國人買組屋,要求夫妻雙方都有綠卡,而且滿三年,另外也不能去買新組屋,只能去買二手組屋。二手組屋的價格是包括政府估價+COV(cash over valuation,就是給賣家的額外現金,行情好的時候,光COV都是好幾萬新幣)。

另外再補充一點,新加坡的組屋並不像國內的紅本商品房一樣,是100%屬於你的,組屋嚴格來說,它的產權是屬於政府(建屋局)的,可以理解為你一次性付清了N年的房租,然後可以享受轉售的溢價。所以如果你買了組屋,但是如果被建屋局認為不乖,比如擾民屢教不改,比如違規放租等等,那政府是有權利讓你滾蛋然後沒收你的組屋的。

公寓的價格,一般都在100萬新幣(將近500萬人民幣)以上,外國人買公寓,要交13%的印花稅,另外還沒完,不是每個人都能只掏20%的首付的,因為你所有貸款的月供(包括房貸、車貸等等)不能超出你家庭收入的60%。說一個真實的案例,我同學去年買了一個小的公寓,價格大概是80多萬新幣,但是他準備了將近50萬新幣,因為有高額的印花稅,還因為他老婆還在唸書,他一個人的收入估計首付20%拿不下,所以只有準備更多的首付。

對屌絲來講,新加坡的公寓唯有仰望的份,組屋的話,也是可望而不可及。因為這幾年新加坡政府對中國人的綠卡申請卡得特別嚴,一個人拿綠卡都難上加難了,還要你老婆或老公也必須有綠卡,而且雙方都必須滿三年。這也是為什麼很多人(包括我)在這幾年都離開新加坡了,因為看不到出路。在新加坡不呆個10年,買房估計沒戲,你希望你30多歲還租房嗎?而且還是和房東一家子一起住。

所以新加坡房屋的租售比偏低,根本原因就是政府的管控。政府可以控制外來人口流入,控制綠卡發放量,房地產市場通過設置門檻、以及差異化稅收等,減少需求。通過這麼多精細的措施,終於實現幾乎人人(新加坡人)有房的社會,而這在愛房的華人社會裡是不多見的。在別的地方,包括大陸、香港、台灣,其實房子都有集中化的趨勢。而新加坡這種分散化,提升了租金,因為可租的房源不多了(如果房子集中的話,房東也就住一套,其它的應該會拿出來放租),這也是為什麼在新加坡很多人租房都和房東一起住的原因。

另外,新加坡是有房產稅的,我一個同學在買了組屋後不久就將QQ簽名改為「苛捐雜稅」了,問她為什麼這麼矯情,她說是因為前不久收到政府的房產稅稅單了。

回來這半年遇上深圳房價暴漲,雖然我很希望深圳房價下跌好出手一套(我現在還是無房),但是理性告訴我一線城市房價暴跌應該是不可能的(深圳房價如果能回到今年4月份的價格我就會馬上出手):

房子作為一種資產,資產價格和貨幣發放量是船和水的關係,貨幣投放的多,資產價格就會水漲船高。中國每年的M2增長都是兩位數,而一線城市都是財富積聚地,M2的增長更為可觀。

一線城市房價的起起伏伏,另外一個重要因素就是信貸的寬鬆程度,銀行只要稍微卡一卡(首付成數,房貸利率上浮數,房產評估價格等等),房地產市場立馬就有反應。而今年中國的貨幣政策基調就是寬鬆。

中國的一線城市不像新加坡一樣有出入境管理,有關卡。一線城市資源聚集,又無法阻擋外來人口的持續性湧入,長期來看,房子在一線城市還是稀缺資源。

另外,國人對房子、對家的這種濃厚情節,是西方乃至華人以外的社會所無法想像的。為了買房,可以節衣縮食,可以一家老小上上下下一起想辦法。

所以看租售比沒有什麼作用,深圳很多小區今年的租金上漲了30%。很多人兩三年前買的房子,現在已經可以租金抵月供了。

在一線城市的房價上,我還是選擇相信任志強,選擇看多,而不是像牛刀一樣選擇看空。

【chenqin的回答(312票)】:

想像一間房屋,地處邊緣,交通不便,沒有商業配套,他的租金會不會很高?

同時想像另一間房屋,周邊有三條地鐵在同時建設,新的商業中心將在附近拔地而起,醫學、學校……一切都將在未來三年內建設完畢。那麼他的房價會不會很高?

假如有一間房屋同時擁有以上兩種性質,他的租售比自然就低了。

以上例子的本質在於,租金只能反映當前的居住價值,而房價卻是未來居住價值的折現。但對於快速發展的國家來說,未來的居住價值有可能增長很快,這就導致當前看來的租售比較低。

上面的例子並不是一個在均衡狀態下發生的情況,而是假設了更高的居住價值會吸引更多的需求。對這個例子的一個疑問是:假如一個封閉城市也在大興土木,建造地鐵與商業配套,但房屋的總需求卻仍然保持不變,這種情況下,低租售比的現象會發生嗎?

答案也是肯定的。在一般情況下,除了食品之外,人們在某一樣商品上的花費佔其總消費的比例總是相對穩定的,比如下圖的發達國家(圖1為美國,圖2為英國)中,每個家庭花費在住房(包括房租、水電煤、物業管理費等)上的消費占家庭總消費的比例在1970到1995年間都穩定的四分之一左右。

中國也有類似的現象,從1995年到2013年,住房消費占家庭總消費的比重總是穩定在10%左右(中國住房消費占比較低的原因是自有房屋租金被低估)。

假設一個人總是花費其收入的一個固定比例來租房,那麼在某種情況下,甚至不需要前文的地鐵或商業中心即將落成的假設,我們也可以得到一個非常低的租售比。這種情況就是收入高速增長。假設一個人總是花費其收入的一個固定比例來租房,那麼在某種情況下,甚至不需要前文的地鐵或商業中心即將落成的假設,我們也可以得到一個非常低的租售比。這種情況就是收入高速增長。

想像一個發達國家,例如美國,每年國民收入的實際增長約為2%,貼現率為5%。如果房價表現為未來30年房租的貼現總和,那麼一間當期租金為1的新房的貼現租金總和為

,如此可以算出當前年租金為該房屋的貼現租金和的5%

而另一個發展中國家例如中國,每年國民收入的實際增長率為8.5%。由於未來收入上漲快,未來的租金也就多,提高了未來租金的貼現總額。利用同樣的公式,可以算出當前年租金為該房屋貼現租金和的2%

這樣,分別使用2%和8.5%的收入增長率,我們就輕易模擬出了一個1:240的租售比和1:600的租售比,且無須提到任何關於房地產泡沫的內容。中國在過去十多年的居民收入增長正是高租售比的保證。而隨著未來人們收入的上升以及收入增速的下降,這樣的高租售比必然會下降,直至發達國家的水平。

類似的觀點我在房價何時崩潰? - chenqin 的回答中也提到過——資產價值的關鍵始終在於經濟體生產率的「增速」,不管是土地的生產率還是勞動力生產率,保持生產率的穩步提升,則泡沫堅硬如磐石;生產率停止提升,則磐石脆弱如泡沫。

【盧斌的回答(2票)】:

教條主義害死人啊

在自由市場中,房價是怎麼確定的?

A說這房子,我出200萬;

B說這房子,我出250萬;

C說這房子,我出270萬,眾人鴉雀無聲

然後房子以270萬成交。

想像一下,當C說我出270萬的時候,

D冒出來,說我出6.2萬的年租金……

ABC說你丫是腦子有病吧

不要隨便套用經濟學金融學的理論,這些理論都是源自西方的,未必適用於中國。

再看個例子,你想把270萬去做理財

工行說,錢給我,我每年給你5萬

招行說,錢給我,我每年給你6萬

某行說,錢給我,我每年給你6.2萬

你想了想,這三個銀行都不會圈錢跑路吧(相當於風險差不多),於是你選擇了某行,把270萬給他,對方每年給你6.2萬。

這是正常的市場邏輯。那麼租房是不是和這個例子很像?

是很像,但又有很大區別。

當你用理財收益的邏輯來看房價和租金的時候,其實你假設了房屋價格270萬是你所投資的本金。

然而事實上,銀行拿你的270萬去理財,是可以完全支配著270萬;

但是,租你270萬房子的租客,可以完全支配你的房子嗎?

租客可以在你的房子落戶嗎?(承諾退租時遷出)

租客可以在你房子附近的學區上學嗎?(承諾退租時退學)

租客可以隨意改造房子嗎?(承諾退租時還原)

租客可以把你的房子賣了,然後退租時候再買回來還你嗎?

事實上,租客只是支配著270萬房子價值中的很小一部分而已。

想像下,你拿270萬找銀行理財,你對銀行說這270萬當中有200萬你不能動,只能用70萬,但是要按照270萬的本金計算7%的年收益,銀行只能說你丫腦子有病吧。

【劉易傑的回答(306票)】:

謝邀,不正常。

租金和售價的比值俗稱租售比,是一個用來觀察房地產市場泡沫的常用指標。一般來說超過1:400的比例代表著嚴重的泡沫,房地產已經不具有投資價值。

題主的房子,年租金6.2萬,售價270萬,租售比已經高達1:523(6.2/12 :270),這樣的房子理論上講是絕對不要買的,即便是為了投資,你有大量更好的投資選擇和保值選擇。但是根據@團支書 的數據,1:523基本上是魔都的平均租售比。可見泡沫之大。

新加坡的房地產市場健康很多,公寓租售比穩定在1:300左右,除了極少數大戶型以外,一般不超過1:400。政府組屋的租售比更是低,大概是1:150-180左右。我隨手搜索了兩個例子給你看。

第一個icon樓盤一房的售價大概一百萬到一百五十萬,租金大概4000每月,租售比大概1:250-300,2房售價180萬-200萬,租金大概5000-6000每月,租售比大概1:330。

第二個盤Trevista也差不多。三房150-180萬左右,月租金5000上下。

所以說國內房地產的租售比已經嚴重畸形,包括北上廣深在內的四個城市。驅動房價上漲的動力已經不是本身的需求(租售比和空置率是很能反應房地產居住需求的數據),而是非理性的升值預期。就好像A股中小板和創業板的估值水平都超過180倍了還有人追漲一樣。

1:523的租售比,如果買來房子出租,那麼在43年之後你才能收回投資本金,前提條件是滿租不能有空置。這還沒有算屋主的其他投入,比如裝修,比如維護費,出租所產生的管理費和中介費。哦對了,中國房產產權年限只有70年,建築壽命只有50年。

對比一下,其他國家我不大清楚,就說新加坡

產權年限最低是99年,不少是永久產權。

你付錢買的面積是使用面積,建築面積是不會收你錢的。

所有的房子都是帶裝修的,廚衛都已做好,家電都是送的,新屋只要裝上燈和窗簾,買了傢俱就能入住了。

除了市中心的少數房子,絕大多數買房都是會送車位的。

貸款可以貸到80%,利率只有每年百分之一點幾。

我見到的所有人,基本上沒有例外的,比較了兩邊的房地產之後,都是把國內的房子賣了,換成這邊的房子,國內的房子賣給誰呢?

接盤俠唄。

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補充一些內容,這篇回答是我今天早晨從家到公司的路上手機碼的,比較散亂,將就著看。

第一,我做的是房地產媒體和數據分析,不賣房子,想買新加坡的房子可以問我相關的信息和政策法規,具體操作,買哪個,我不管。

第二,關於中國大城市房子價值還包含附近教育,醫療等資源等,這我承認,但全世界任何一套房子買的都不光是鋼筋水泥,房價都包含附近的教育醫療資源,你要是覺得中國的教育資源和醫療資源比新加坡的好,能給房子帶來更高的溢價,我也沒辦法。

第三,房價背離租售比合理範圍,究竟是房價下跌還是租金上漲,你自己判斷。就好像股票價格偏離PE合理範圍,20倍PE合理,現在股價是100倍,你說是股價會跌,還是公司利潤會翻5倍?租金價格是市場決定的,和人均工資是有相關性的。一般來講家庭總收入的25%-35%是住房支出的合理範圍,你算算任何一個城市的平均收入水平,就能夠大致推算出這個城市的房租合理範圍,再加上租售比做參考,能推算出房價的合理範圍。這個法則全球適用。

第四,你要是覺得中國的房子會漲,就請繼續買,千萬不要在這兒跟我辯論……

自2013年下半年起的過去兩年,李嘉誠拋售了國內近一千億的地產,2014年,馬雲和阿里巴巴的另一位創始人蔡崇信,把價值240億元的股票「捐贈」給新加坡「某」慈善機構。2015年,新加坡的房地產成交記錄是一套5100萬新幣的豪宅,約合人民幣2億元,買家是阿里巴巴的另一位創始人,孫彤宇,至於為什麼,你自己猜,我也不知道……

最後,以上數據和信息都是我瞎編的,愛信信,不信拉倒。

【符大林的回答(2票)】:

租售比取決於對於未來的信心,我所在的四線小城中心區現在有租售比高達1:150(租金1200,售價18萬)的精裝一房

然而賣的並不好。

【甘樂陽的回答(7票)】:

我認為租售比這麼低符合國家利益,而且會這麼持續下去,而且考慮到人口因素,可能會越來越低。國家需要剝削中產階級和小康階級來補貼窮人,自然要提高房價,為了讓窮人活的下去,也不能讓房租漲太厲害。

1.先說房價,北上廣增長只會持續,但是3-4線房價會崩。現在中國12億人,20年後,就不知道還剩多少了,因為生育率下降,人口只會越來越少。產業自然越來越集中到一線城市,人口都想流到1線城市,這樣3-4線城市的房產缺乏需求,只有使用價值,沒有投資價值,3-4線的房價自然就下降了。比如老家有5套房,每套80W,但是很難賣出去,而且我很想去上海發展,那肯定賣了老家4套,來上海買個300W的房子比較好。這樣1線的房子還會因為需要增大而漲。

2.房租,首先房租和房產在我概念裡不一樣,財務上來說就是一個是費用,一個是資產。作為從小到大被灌輸坐吃山空理念的我來說,我租多大的房子取決於我月收入的多少,因為房租用了就沒了,就算我有300W的存款,1W的工資的話,我還是會租3000-5000的房子,租1W的房子從心理上來說會感覺到會有危機感,錢會漸漸花光。但是買房子就是考慮到我整體存款的情況了,我有300W存款,1W工資的話,買房子就買個280W的,留20W應急,或者更高的,貸款用工資還。我的資產總數沒什麼變化,只是把現金換成了房子,而且1線的房價增長肯定是跑贏銀行利率的。考慮到未來人口下降的因素,個人手中的資產的漲幅除了月收入的增長還要加上遺產繼承,這樣肯定是大於單單月收入的漲幅,這也會造成房價增長超過房租的增長。

另外我覺得2線房價會崩的比3-4線更厲害,因為站的更高。

【LinglaiLi的回答(7票)】:

我給最高票點了贊,不過有些不一樣的看法來單獨開貼。

0. 不能拿7%的綜合收益率來對比房租收益率,前者是風險收益率,後者幾乎可算無風險收益率(因為你不買房就一定得拿相應的錢去租同等的房子住);如果要比較7%得比較加入房價上漲的收益;或者應該去比較銀行定存或者至多貨幣基金收益率。

1. 的確不合理,幾乎從來就沒合理過;但問題是背後支撐這個不合理現象的原因:經濟和房價的高增長預期,就跟股票市場一樣,對成長性股票的高估值是沒問題的,過不了多久就漲回來了,而過去十幾年一直如此,以至於給了讓人們對房價無論從投資角度還是使用角度都產生了各種扭曲的認識,而難以客觀分析。

2. 合理的租售比是多少呢?中國有個特殊的公積金製度,這筆錢不買房幾乎是死錢,但這恰就是支撐房價的一個額外的中國特色的因素。我曾經估算過一個粗略模型對剛需房(即一線城市300W以內的普通工薪階層能負擔的房子)來說,考慮到使用公積金的話,租售比到1:300~350就算靜態的合理值範圍,而如果要考慮到所謂租房的不舒適性等心理性影響以及大多數人能接受爛裝修的租房但要享受好裝修的買房(這裡面的價值差估計20%不算過),在經濟未崩潰的情況下若進入1:400的區間則可算是合理的購房區間了(例如:09年暴漲前魔都的情況就差不多,金融危機下陰跌了半年左右,120W左右的房子租3000+甚至還更高)

3. 回到第一條,高房價背後的邏輯是經濟的高增長預期,買房的收益率也根本不是看的租金收益率,而是帶了3倍槓桿的房價上漲,之前十幾年比你預期7%高得多。魔都現在1:500的租售比只比我說的1:350-400高20~30%,在增長預期下這點溢價是完全正常的。如果沒有高增長預期了呢,房價自然也就不太能漲得動,但並不一定就會跌。

4. 租金體現真實市場需求,租金還在上漲時房價就跌不下來,過去兩年魔都的租金每年10+%的上漲,從09年開始漲了接近一倍,雖然並沒趕得上房價上漲,但也就是從1:400漲到了1:500,不算太離譜。所以房價只要不漲而經濟還在增長租金還在增長,就可以認為房價是在跌了。

5. 這兩年其他許多城市都沒漲或者跌,但北大廣深卻還在漲,背後還有個邏輯是供需關係。我之前見過一個數據是關於上海和南京的每年新增面積比每年新增人口,這個比值南京比上海高了數倍,也就是例如南京等二三線城市的供給相對更充足需求卻不太夠;而一線城市對新增人口的吸引力依然很大(也是經濟/就業的體現),房地產供給卻嚴重不足,不漲才怪了;而鄂爾多斯這樣的鬼城人口流出還供應充足的就很顯然會跌了。查了下數據:上海2014年新增住宅1547.29萬平方米, 按統計的人均24平米(很低,比全國平均低)也就供應60多萬人,相比常住人口2400多萬隻占2.5%,也就是財富+收入前25%的人,平均10年才買一套房——這聽起來合理多了吧,後一半的人群買不起房那是再正常不過的事情了。

6. 把在另一個問題下的評論再引用一下:你願意在北京過月薪一萬的生活還是在一個小縣城過四五千的生活? - 知乎用戶的回答

其實如果不考慮其他因素,就是工資差要對的上房價差,例如100萬總房價差對應的月供就是要多掙的工資。如果大城市裡所謂的機會和發展並沒有讓你獲得這額外的工資(或將來很可能獲得),那從理性的經濟人角度就應選擇離開,前提是小地方也能找到工作。

7. 除非經濟崩潰,房價不會大幅下跌;反過來說,如果GDP還有7%的預期,房價不漲就等於跌了7%了,1:500降回到1:400只要3年多的時間而已。如果經濟增長預期很低了,那你也大概率在市場上找不到7%的綜合收益率,而無風險利率也肯定會進一步降低,2-3%的收益率也不算太低。

結論:雖然不合理,但並沒有想像中的那麼不合理,各城市不同,溢價也就是25~50%左右

【路德維希聖的回答(0票)】:

不正常。

租房市場體現了正常需求,沒有人租了房子放著,也沒有人高高標價然後常年租不出去。

房地產市場有太多的投資盤,買了房子等升值,買了房子給10歲的兒子留著,這些需求建立在升值預期基礎上,而一旦這種預期衰退,房地產市場將會崩盤,因此開發商和政府正在不遺餘力地推遲這一天的到來。

未來的市場將會是細分的,地段不同價格天壤之別,而不是現在這樣不分地點都是貴貴貴。

【魚丁的回答(10票)】:

這樣吧,我們保持房價穩定,然後加緊再印50萬億人民幣,把物價再上漲一倍。這不就合理了嗎

【fleuria的回答(9票)】:

帝都(或者天朝?)的房子和太多資源綁定了,除了升值預期,比較大的落戶、入學,這部分溢價不會反應在租售比上。但是很難評估這部分溢價究竟佔多少成分。

【宋宋的回答(8票)】:

上漲預期肯定會打破,只是時間問題。暴跌可能性很小,更有可能是軟刀子割肉。

【pefa的回答(0票)】:

租售比會上升。

【DanielWang的回答(1票)】:

先看個公式:

房產投資收益=房產增值+租金-持有成本

國內,房產增值很快,持有成本又很低(無房產稅和物業稅),即使租金低一點投資也是划算的;

國外,房產增值慢,持有成本高,房租收入是房產投資的大頭;

等房價增速放緩,房產稅開徵,租售比會降下來

所以,結論是合理,但是以後會逐漸下降

【李輕侯的回答(2票)】:

大量斷供

【LEOJIXIANG的回答(0票)】:

以下為自(Hu)創(Che)的一個商品住宅房價模型:

如果我們把中國當前的城鎮商品住宅看做是一個資產包的話,我認為那麼其實這個資產包包含了以下幾樣產品,換句話說,你辛辛苦苦買下一套房子,其實你買的是:

1、住宅本身(R)

住宅擁有作為消費品的基礎屬性,住宅的使用者(可為業主或出租戶)享有住宅為你遮風擋雨,讓你感受到家的溫馨,享有住宅周邊基礎設施的便利等等。這部分資產的價值相對來說容易定價,那就是住宅未來租金現金流 r(t) 的貼現淨現值。

2、一張房價的看漲期權(C)

許多剛需住宅購買者雖然不是專業炒房者,然而在購房決策時仍然會以金融投資的角度來做出決策,為什麼是期權不是期貨,因為許多剛需的住宅購買者並不會因為房價下跌而拋售房產,而且從心理上並不認為自己虧錢了,"反正是自己住,無所謂虧不虧「,然而在房價上漲時,卻感覺到自己財富增值,」還好買得早,否則現在買都買不起「 。然而這張期權卻又是難以定價的,因為在市場上並沒有可以替代的金融產品,它的價值應該是房地產市場波動率、所在地房地產市場均價以及其他投資替代品預期收益率的函數。

3、戶籍、學區房等附加權利(O)

房產業主仍然擁有許多出租戶無法享有的現實權利和便利,如所在地落戶以及因落戶而帶來的眾多衍生權利(醫療、社保、小孩上學等等),這個很容易定價,同樣條件,帶有落戶指標與不帶落戶指標,學區房與非學區房之間的溢價就是這部分資產的價值。

4、你在丈母娘面前的地位(P)

每個人對這種虛榮的追求和對自己的社會地位定位不一樣,因此這部分難以定價,需要你用心感受LOL。

所以,根據我的模型:

在發達國家,O(戶口學區)和P(社會地位)對普通房產價格的影響較小,而C(金融屬性)受到行業週期和波動性影響,因此租售比

可作為衡量市場泡沫的指標,較為顯著。

然而,在國內,O和P對房價的影響同樣顯著,而且隨著獨生子女一代逐漸到了適婚年齡,O和P的價值或占房屋價值的權重已經越來越大。在RCOP 四個參數同時變化的時候,用

來衡量國內房價當然會得出較為困惑的結果。

【Wilsonchen的回答(0票)】:

房租上漲,滿足收益率。

【易舜的回答(1票)】:

提出跟最高票答案不同的意見,@劉易傑,歡迎討論。

以我在香港租的房子為例。

租金13000,一房一廳,30㎡不到。

房屋總價在350萬(樓主看到過房東買價成交價,在289萬,去年年底,這個香港政府網站可以查到數據,假設這段時間漲到350萬)。

這樣算起來,租售比在1:270左右,這麼說來香港房地產市場好健康呢!香港房地產市場是不是更值得投資呢?沒有一點泡沫呢!

呵呵!

說實話,那個答主的答案讀第一次的時候,都讓我覺得太動心了。想要馬上把房子賣掉去新加坡買房。

但是單一指標永遠不能這麼簡單的來看。任何事情都是由複雜因素決定的。

【frog的回答(0票)】:

上海的房子1:500很輕鬆吧,學區房更不止這個價了,看不到要跌的趨勢。

【李尋歡的回答(31票)】:

(本文較難理解,建議花1年時間慢慢消化)

之前我們討論過中國房地產市場的分化問題。

在中國目前情況下,特大型城市加速上漲,二三線城市有的上漲有的下跌,沒有產業支撐和人口流入的四五六線城市往下跌。

北上廣深這些城市,過去十幾年房價一直高速上漲:

北京:

2004年全市商品房平均售價5052元/平,2013年住宅成交均價22643元/平,年均增長18.1%.

上海:

2004年上海每平方米銷售均價已達6385元,2013年住宅成交均價24143元/平,年均增長15.9%.

廣州:

2004年廣州住宅平均單價4618元/平,2014年住宅成交均價15143元/平,年均增長12.6%.

深圳:

2004年廣州深圳住宅平均單價6385元/平,2014年住宅成交均價26400元/平,年均增長15.2%.

再看人口淨流入:

2000-2010年,北京每年新增人口54萬人,上海59萬人,廣州42萬人,深圳67萬人。而且這種人口淨流入沒有減緩的趨勢。

決定房價的是房屋-買房者供大於求還是供不應求,決定租金價格的是房屋-租客供大於求還是供不應求。一般的說,房價越高的地方租金也可能越高。但因為決定兩者的原因不同(一個是買賣供給需求,一個是租賃供給需求),所以發生悖離的情況很多。

房價很高,租金很低:如房價下跌之前的鄂爾多斯,開採煤礦致富後大量收入投入炒房,房價競價升高;但由於新城人口較少,租金很低。

租金很高,房價很低:旅遊旺季時,由於大量人湧入,住宿旅館供不應求,風景區周圍的房屋租賃價格飆升。但是每年只有一小段時間才是旺季,景區周圍配套也不完善,當地房價依然比較低。

所以嚴格的說租售比這個概念是沒什麼意義的。決定租金、房價的因素各不相同,尤其對於兩者出現悖離的情況(鄂爾多斯房價暴漲、景區租金暴漲),租售比概念難以解釋。

接下來,我們看看一個普通人買入北京的超高租售比的房產將會如何,有多「悲劇」。

假設你在2010年在北京四環購入100平房產一套,價格26000元/平,每年按上述歷史數據增長率(18.1%)計算,2011-2015年價格依次為:30 706,36 263,42 827,50579,59734.

設定2010年租金4000元/月,我們按每年上漲10%計算,2011-2015年依次為:4400,4840,5324,5856,6441.

由此計算,2010-2015年這個房子的租售比依次為1:590,1:670,1:749,1:804,1:863,1:927. 我們看到,只要房價上漲速度大於租金上漲速度,租售比只會越拉越大。

不過下面就是見證奇跡的時刻:

現在你持有5年後,把這套房賣出,收益分別會有多少呢?

五年之間房屋價差:597.34萬-260萬=337.34萬;

五年的租金收益:(4400+4840+5324+5856+6441)*12=32.23萬;

到這裡,差距相當明顯。你轉手賣出獲取的收益是租金收益的10倍以上。在這種差價暴利下,傻子才會圖那可憐的租金收益。

你別忘了,這可是租售比高達500、600、700、800、900的房子啊,但它是如此賺錢,回報率如此的高(5年時間回報率超過220%)。如果你是上述投資者,肯定希望租售比越高越好,因為越高,房屋價格、價差才會越大。

租售比沒什麼卵用在股市同樣如此。股市對應房屋租售比的是市盈率。股市上的熱門行業的熱門企業,人人競相買入,價格自然就高。A股市場上,市盈率超過1000、2000、3000的大把大把:

最後,還有京東、亞馬遜這樣的奇葩存在:京東市盈率-123.24,亞馬遜市盈率:-1250.95.

既然有京東亞馬遜這樣市盈率為負的奇葩,那麼房屋租售比有沒有為負的奇葩存在呢?有,類似鄂爾多斯這樣的鬼城,房屋租售比就為負(你每月不僅收不到租金,還要倒給物管費)。

說到這,你也很明白了:是選租售比超高的北京上海呢,還是選租售比超低,低到負數的鄂爾多斯。

【知乎用戶的回答(2票)】:

你只考慮投資買房,還有很多人是剛需,或者改善型需求。隨著炒房降溫,這部分人比例在增加,他們對保值期望不高。買車也要貶值呢,不也有很多人買麼?

標籤:-房價 -投資 -泡沫 -房地產 -回報率


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