香港房價從97年到03年跌了70%,對經濟造成了哪些影響?有哪些經驗可資內地當下借鑒? | 知乎問答精選

 

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香港房價從97年到03年跌了70%,對經濟造成了哪些影響?有哪些經驗可資內地當下借鑒?

2018年01月31日 知乎問答精選 暫無評論 閱讀 22 ℃ 次

1、由問題「房地產價格如果下跌 20~30% 對上下游產業的影響是否足以導致恐慌性拋盤」http://www.zhihu.com/question/19951596http://image.dukuai.com/attachments/day_081216/20081216_e02b8e048b11d5cee9a7oPM4PXYtTIzp.gif

【張露的回答(30票)】:

謝邀,對香港房地產市場沒有研究,說點淺見。

1.香港樓市的虛高跟外資過量進入關係巨大。香港不同於中國內地,外匯市場發達,外資進入香港炒作房地產比較容易,亞洲金融危機爆發,大量外資撤出香港,導致房地產市場暴跌,這種情況在內地不會特別明顯的暴露出來。

2.香港房地產市場跌幅達到70%,創造了很多負資產,但是大部分香港居民並沒有因為負資產而出售手中的自住房,而是節衣縮食攢錢償還銀行貸款,只要有收入,都會竭力保住自己的住房。

雖然沒有具體的數據說明香港的房地產市場中居民自住房比例和投資房比例是多少,但是從以上兩個事實可以感覺出,香港樓市中投資房比例肯定比中國內地要大(從中國整體情況看,不特定跟某些城市比較),因為香港國際化程度高,外來炒房客數量多,這部分人的資金屬於投機性質,跟炒股的資金習慣相似。

至於房價下跌對經濟造成的影響,我想最明顯的是使得香港經濟陷入長達幾年的通縮,經濟低迷陷入惡性循環,硬著陸導致經濟長時間無法恢復活力,使得香港社會深受其苦。

至於可供內地借鑒的經驗,我想最主要是在政策上保持穩定和獨立,不能跟著歐美的步調走,堅持按照中國自己的進度對待人民幣匯率問題,適度的開放外匯市場;另外對待金融創新要保持冷靜的頭腦,很多金融創新成果本身是具有積極意義的,但是因為沒有配合相應的制度和監管,導致金融成為損害經濟實體的罪魁禍首,我們應該同時學習金融創新所帶來的經驗和教訓,配合制度建設實行金融創新的摸索;提倡理性健康的投資理念,不要鼓勵老百姓進行高風險的投資組合,冒險投資超出自己經濟實力的東西,同時配合制度改革,創造更多的投資渠道。

【Marco Liu的回答(33票)】:

紅色線為樓價指數,藍色線為GDP增長情況。請注意97-98年,就是你所提到的時間點。97年房價暴跌對經濟影響巨大,但並非毀滅性的,且經濟很快復甦,反而樓市跌足6年。

自1997年中香港回歸中國開始,至2003 SARS肆虐結束,這短短六年是香港過去50年最慘痛的六年,期間樓市平均下跌六成半(每年平均跌幅16%),全港超過一半業主成為負資產,於1997年摸頂買入真正豪宅(港島區)的業主,要捱至2006年才真正脫身,至於摸頂買入假豪宅或偏遠地區中下價樓宇的業主,直至13年後的今天,應還比當年買入價低30-40%,1997樓市泡沫之大,範圍之廣,可想而知。

香港的樓市與經濟相輔相成,互相影響,但是樓市週期與經濟增長的週期又不是完全重合,

宏觀地看問題,樓價長遠來講,應該與大眾的收入成正比。故理論上:

樓價=常數X大眾收入

大眾收入可以是香港家庭收入中位數,或者更準確地講是中產家庭收入中位數。

不過世事哪有如此理想?雖然樓價的大方向是與大眾收入成正比,但期間一定有週期性波動,有時樓價高於理想值,有時低於理想值。波動的形成有客觀原因:例如經濟環境、利息因素等;更重要的是有主觀原因:例如大眾對樓價走勢的主觀期望、對經濟前景的心理預期等。以上種種因素綜合起來,就產生了香港樓市波動週期的特有模式。

值得借鑒的方面太多了,我只說一點:

1997年,圖中列出由1997年4月至2010年4月於香港銀行體系內所有貨幣之存款及貸款。可以知道 , 於1997年中 , 於香港銀行體系內所有貨幣之存款及貸款大約分別為 HK$28,000億及HK$43,000億 ,1997年,圖中列出由1997年4月至2010年4月於香港銀行體系內所有貨幣之存款及貸款。可以知道 , 於1997年中 , 於香港銀行體系內所有貨幣之存款及貸款大約分別為 HK$28,000億及HK$43,000億 , 當時香港超借HK$15,000億。

借錢過於容易,沒有適當的風險控制,也是推高樓市的重要原因,這也是需要壓力測試的原因!

2010年4月 , 淨存款 (i.e. 總存款 - 總貸款) 約為HK$35,000億 , 如我沒有記錯 , 2010年HK GDP 為HK$18,000億 , 香港淨存款約自身GDP的兩倍 , 這顯示香港本身其實是非常富有 , 香港人係借貸方面是非常保守、謹慎 , 從整體經濟來看 , 香港本身不但完全沒有過渡借貸的情況 , 同時亦有很大可舉債投資的空間。

由此可見1997年到底讓香港人學到了什麼。

標籤:-經濟 -房價 -金融危機 -經濟學 -香港 -政治 -房地產 -經濟危機 -張露


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