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老房子翻新需要注意什麼問題?

2018年07月16日 知乎問答精選 暫無評論 閱讀 9 ℃ 次

【邊詩淇的回答(126票)】:

謝邀。

多圖警告。

其他答案在普通的舊房改造方面已經回答的很全面了,但我注意題干裡關於」和普通的家庭裝修有什麼不同「這方面卻沒怎麼涉及,我就這方面做一些補充。

首先,我想先明確下上海石庫門的定義:(內容來源於百度百科)

石庫門是一種融匯了西方文化和漢族傳統民居特點的新型建築。是最具上海特色的居民住宅。上海的舊弄堂一般是石庫門建築,它起源於太平天國起義時期,當時的戰亂迫使江浙一帶的富商、地主、官紳紛紛舉家擁入租界尋求庇護,外國的房產商乘機大量修建住宅。上個世紀二三十年代,圍合仍是上海住宅的主要特徵,但不再講究雕刻,而是追求簡約,多進改為單進,中西合璧的石庫門住宅應運而生。這種建築大量收吸收了江南地區漢族民居的式樣,以石頭做門框,以烏漆實心厚木做門扇,這種建築因此得名「石庫門」。

從19世紀70年代石庫門開始出現以來,隨著歷史的不斷變遷,石庫門的形式也在不斷變化。從早期脫胎於江南民居的住宅形式,到20世紀20年代」洋風「(折衷主義Eclecticism)時期,中西合璧的新式石庫門開始盛行。而我們如今所看到的石庫門包括題主所提到的大多便是那個時代留下產物。

舉個比較著名的例子:

  • 中共一大會址,建於1920年秋。

石庫門最大的特點便是其門楣的裝飾部分:

門楣常模仿江南傳統建築中的儀門做成中國傳統磚雕青瓦壓頂門頭式樣。後期受到西方建築風格的影響,常用三角形、半圓形、弧形成長方形的花飾,類似西方建築門、窗上部的山花楣飾。

根據題主的描述:」建造於上世紀30年代,磚木結構的聯排,72家房客的那種「,我推測石庫門形式上應該類似於步高裡。

  • 步高裡,建於1930年。

而在結構上,始建於上世紀30年代的磚木結構,早已過了使用的合理年限,存在一定的安全隱患。

綜上所訴,石庫門既是優秀歷史保護建築,又存在結構老化的問題,基於這兩點,我不建議在房間結構進行大的改造。但是為了能讓這座歷史悠久老房子重新恢復往日的神采,提供更加安全,舒適而便利的環境,一些改造則是必須的。

第一,消防;

在消防安全上石庫門存在許多的亟需整改的地方:

石庫門的火災隱患和防火現狀
  1. 耐火等級低

  2. 石庫門住宅的耐火等級一般為三、四級,除了外牆為磚牆外,樓梯、樓板均為木結構,再加上閣樓、傢俱基本上都為可燃物,火災荷載大,抗災能力低。石庫門建築均已達半個世紀以上,年久失修老化嚴重,結構裸露,加上隨意加層,違章搭建等,使石庫門的封火牆等原有的防火結構喪失殆盡;弄堂空間大部分被侵佔,建築間的安全距離得不到保障,增加了火災蔓延和擴散的危險性。

  3. 建築使用的不合理

  4. 傳統石庫門的平面佈局十分講究,整個建築根據使用功能不同分區安置,容易起火的地方——廚房、倉庫安放在石庫門的最後兩角處,既避免了各種流線的干擾,也解決了火災分區的問題。現在由於人口遷入和自然增長,增加出很多用戶,平面佈局被重新劃分,廚房、倉庫等易燃空間很難保持在原有位置,開始出現在室內的各個部位。同時公共空間大量堆放雜物、疏散通道被佔用或堵塞 ,都增加了火災發生的危險,阻礙人員的及時疏散 。

  5. 消防道路系統不完善

  6. 石庫門裡弄中的總弄與支異的寬度考慮了當時的交通要求,兼顧了傳統消防設施的尺寸。一般弄堂的寬度均不小於12 ft (1 ft=0.305 m),長度超過 660 ft的弄堂寬度不小於 15 ft。通後門的小弄的寬度不小於 3 ft。但是仍有部分裡弄的寬度難以滿足現行的《建築防火規範》中對消防車道的要求 ,再加上受建設用地的限制 ,缺乏完整的機動車回路和消防操作平台。有些通道隨著黃金地段的房價升值,逐漸被吞噬,甚至有的被分隔開店設攤。火災發生時對撲救火災和人員 、物資的安全疏散都將造成嚴重威脅。

  7. 電氣火災隱患大

  8. 石庫門住宅內電線設施老化,私搭亂接現象嚴重,無論室內室外走線都十分隨意,室外電線節點處幾十條電線無序相交。室內用戶眾多,居民用電量劇增,但電表容量無法及時得到相應的調整,電表不堪重負,經常發生電線短路或跳閘的現象,導致火災。

根據題主的要求,將樓梯與廚衛放到室內,改動涉及公共通道,則需注意滿足國家消防安全的相關規定,在平時的生活中,則要保持消防疏散通道的通暢:

首先,應當徹底清除居民堆放於裡弄和天井裡的雜物和自建的建築物,完善和恢復石庫門建築原有的疏散體系。裡弄有阻擋火災橫向延燒和逃生的重要功能,這些臨時建築使裡弄阻止火災延燒和逃生的功能喪失殆盡。因此必須恢復裡弄的通暢,保證原有防火分區的完整。其次,按照原有 風格修復原有的防火隔斷。石庫門住宅建造時幢與幢之間均設置厚度為一磚半的出頂封火牆隔斷 ,臨界建築的牆必須是封火牆,牆身上不准開沒門窗洞口;要開窗戶的牆距離相鄰的建築至少

10 ft。但是由於居民的亂搭亂建,這些防火隔斷都被破壞,失去了防火功能。所以必須修復這些 防火隔斷,同時對裡弄內的小店舖、傳統作坊等公共場所應做單獨的隔離處理,對其防火牆做加 固處理,增加保護層 次,提高安全保障。最後,對居民的廚房進行規劃改造,提高其佈局的合理程度;拆除臨時搭建的廚房,並對廚房內部進行防火裝修處理,提高其耐火等級。

第二,樓梯;

理論研究以及一些震害調查表明,樓梯對主體結構的影響大小,主要取決於樓梯與主體結構的相對剛度比。主體結構整體剛度越大,比如抗震牆結構,框架- 抗震牆結構,由於結構主體自身的剛度很大,整體性能好,樓梯剛度對於主體而言相對很小,那麼它對主體影響就很小,有時可以忽略不計;而當採用框架結構,裝配式結構,特別是砌體結構的時候,樓梯對其主體的影響就不容小視了……

石庫門的磚木結構屬於上文所說的砌體結構,抗壓強度較高而抗拉強度很低,因此新建樓梯的位置,材質,形式需要慎重考慮,盡量減少對牆體的破壞。

  • 斯文裡石庫門平面圖(僅供參考)。

  • 公順裡三開間石庫門住宅一樓及二樓平面圖(僅供參考)。

建議採用自重較輕的鋼製結構,可以搭配玻璃與木質元素,但注意如果採用木質踏步和扶手,則要做好防潮措施以應對上海的梅雨季節,而石庫門本身樓層較低濕度也較大。

  • 鋼製加木質踏步與玻璃扶手

  • 鋼木結構

第三,水路改造;

老房子多半採用老式的鑄鐵管,經過這麼多年的銹蝕,容易爆裂。如果條件允許,盡量全部換成PPR上水管和PVC下水管。如果嫌工程量太大,或與周圍住戶協調不一致,那麼只能在衛生間重新挖溝埋管,做好防水,尤其是新管和鑄鐵管相連接的部分。

舉個例子:

  • 切割水管底部

  • 切割上部

  • 改動立管位置,襯套使用堵漏劑密封。

  • 上部同法處理。

  • 完成

需要說明的是,這戶人家位於頂樓,這段下水管的主要功能是排氣,改動的目的在於使管離牆更近利於包管。在石庫門水路改造的過程中,須提前和上一層住戶進行溝通。

此外,鑄鐵管老化銹蝕會產生大量鐵銹,最好安裝前置過濾器、淨水機和軟水機等水處理設備。

第四,空間與采光;

石庫門的房子層高雖高,但空間侷促,而且窗子較小,這就需要盡量擴大窗子的面積。

舉個石庫門的舊房改造案例:

與房東夫婦溝通之後,Raefer和Sacha想出了三疊三的設計方案,首先他們將設計理念分解成三個層次,然後通過石庫門三個樓面的空間逐層地實現,連貫成整體。在第一層設計理念中,設計師把石庫門老房子看做整個設計方案的外殼框架,在保持建築原有的尺度與比例的基礎上,為居室注入活力。采光的問題也就在第一時間得到了解決,狹小窗戶佔據的面積被擴大了,窗格大小卻保持著原本的尺寸,靠近天井的牆面更改造成整片落地的窗台,陽光得以在第一時間進入居室。有了光,空間似乎一下有了生氣。與此同時,設計師還對石庫門進行了專門的研究,以確定什麼該留,什麼能動,在最大程度上保持石庫門的風貌。

  • 盡量增加天井采光的利用率

其他方面諸如電路改造等需要重新排布的就不再贅述。

最後再附上一個石庫門的舊房改造案例,僅供參考:

圖片來自網絡,侵刪。圖片來自網絡,侵刪。

以上。

【薇薇安的回答(10票)】:

老房改造需要注意啥???__家居裝修裝飾經驗--美乎網

注意要點。

自家房子的改擴建,讓我對這一方面以一定的瞭解,實在忍不住,就在這裡呱噪幾句的,

首先,老房子與新房子有著本質的不同,它經歷過一段滄桑的歲月,同時還在不同程度上被裝修過。所以,在裝修的過程中,我們有許多要注意的,特別是一些基礎工程的。如防水、電路等。

老房翻新,防水重做必不可少。

老房翻新的時候,各種拆建工作都在進行,勢必會影響原來的防水層的效果,加上年久失修的原因,原來的防水層也會有失效的狀況,所以一定要重新做一層防水,並且這層防水一點要做的厚實,一絲不苟。

老房翻新,所有的電路需要重新鋪設。

對於老房子的翻修,電線的更換是必不可少的。由於年代久遠,電線已經出現老化的情況,為避免電線短路漏電的現象,需要及時更換。其中,對於耗電量較大的電線,必須更換,因為在高強度的電壓下,銅芯線容易軟化變形,長時間的使用,會造成銅芯變細的情況出現,如不及時跟換的話會有發生火災的危險。

老房翻新,不能亂砸牆,改變房屋結構,尤其不能拆改承重牆。

許多老房子多是磚混結構,牆體首先是承重抗震構件,其次才是圍護分隔構件。業主如果為了擴大空間打掉承重牆,將使牆體構件的承重和抗震能力減弱,留下嚴重的安全隱患。

老房翻新,房屋頂面要特別注意

房屋頂面是整個房屋的承重中心,各種力道的破壞,都作用在上面,所以房頂是很容易受傷的,返修新房的時候,一點要把原來的膩子和漆鏟乾淨,查看是否有裂紋出現,如果有的話,要及時修補,然後再塗上一層石灰基層,然後再按新刷漆的標準重新刮膩子和上漆。

老房翻新,隱蔽工程一定要注意檢查。

翻新老房子的時候,有些不拆改的地方一定要注意檢查,比如吊頂中的電路,水管之類的東西,平時看不見,在改造的時候,一定要注意檢查,發現一個處理一個,解釋更換,才能保家居平安。

其實總的來說吧,老房翻新最大的癥結就在這個「老」字上面,如果將「老」字處理好了,不管多麼舊的房子,只要房不塌,基本都能補救回來。所以奉勸各位,老房子一定要注意檢修。

【王英俊的回答(8票)】:

夢想改造家 20140813 上海14平變4室2廳3衛 可以看下《夢想改造家》的這一期,感覺應該會有些啟發吧。這個節目的其他都可以一起看了。這一期感覺會跟你說的有些類似吧。一些需要注意的問題,裡面都有提到。

我看到樓梯那部分的時候真的也特別難過,一定要照顧好家裡的老人。我看到樓梯那部分的時候真的也特別難過,一定要照顧好家裡的老人。

看到這我真繃不住了,哭的一塌糊塗,請照顧和保護好身邊的老人。看到這我真繃不住了,哭的一塌糊塗,請照顧和保護好身邊的老人。

另外史南橋也是我非常敬佩的空間設計師,人稱空間魔術師。另外史南橋也是我非常敬佩的空間設計師,人稱空間魔術師。

【湯華龍的回答(1票)】:

感謝邀請(因為最近也在忙活這個事兒)感謝邀請(因為最近也在忙活這個事兒)

首先還是那句話,我沒去過現場我真不知道什麼情況,就題目本身沒法準確的答覆,但我自己奶奶家的房子跟你的比較類似,可以拿來說一說。

引子:奶奶家是標準的20世紀80年代的標準磚牆結構搭配預制板的房子,那套房子的記憶是從三年級開始的,93年我剛出生,一家人在南京陪著父輩做生意,打小被我奶奶帶著,當時父輩的生意正紅紅火火,排著輪子(排長隊)來搶著買我家的布料,90年代父輩的資產上了百萬,自然而然也炒了股,都說那時候股票掙錢,但恰恰我家栽在了股票上,家道中落回到了老家,父輩在我奶奶家附近買了套房,自此我便常常去我奶奶家吃飯,而我最愛吃奶奶做紅燒排骨。

日子悄悄走過,人不知不覺老了,房子也慢慢變舊,2015年 乖乖孫兒決定讓奶奶開心下。

正文:因為搞這個專業,做過很多家庭室內的設計,新房做多了,翻新老房困難就來了,下面說說咱這老房子翻修得多麻煩(房子還在翻修,等修好了,各位看官再看看)

我羅列了一下需要注意的:

  1. 丟東西,尤其是老居明樓的房子,沒電梯你試試!
  2. 拆牆,這裡根據老房子結構來就行,可以到樓上樓下鄰居家看看,就知道哪些是稱重的了(當然你得先搞清楚你這年代的房子是什麼結構的)。

  3. 隱蔽工程其實新房老房都要特別注意,老房子通常都是明管(明線)不存在拆的困難,難在拆了以後的修補和重新布管。你們知不知道老房子總供水管沒改,水壓不夠啊!不夠啊!一定要喊工人師傅好好打壓啊!這事兒我折騰了幾次,後來統一鄰居們意見改了整棟樓的供水
  4. 電路記得電表,老房子是以前的那種輪盤式的電表盒子,這個政府做的好,讓我們自己拿錢幫我們改了,改成刷卡的了,真是謝謝了!Orz
  5. 你們知道嗎,我們的老房子沒有傳說中的膩子,只怪當初沒文化,牆上不知道刷的啥,清理起來別提多苦難了!這是苦難,不是困難!記得清理乾淨,該修補就修補。
  6. 防水,奶奶家在樓頂,年份久了,瀝青老化,下雨時會滲水在牆面上,再加牆上那啥,有一次居然長綠色植物了,把我小外甥激動的!後來樓頂屋面防水全做了,防水必須做好,尤其是住樓頂的(你想嘗試一下和植物們一起快樂成長也是可以的)。
  7. 廁所,這個要單獨講,老房子的排污管通常是排到蓄糞池(幸好當年機靈,不是買的一樓),管子一般是大的鐵管,如果使用PVC管,和老材料接口處一定要包好,還有你得看家裡人習慣,是否還是使用蹲便,使用蹲便的話,建議抬高部分的回填用碳渣,一個是輕,還帶防潮,預制板的樓層稱重不行,給水管打好壓。
  8. 廚房,這個也要單獨講,你要注意你的天然氣管(用煤氣罐的另說),因為老房子好多是用的燒天然氣的熱水器,並且還裝在廚房裡,你得考慮是不是還用這種類型的,還是換成電熱水器,考慮清楚!其他的和裝修新房子一樣,根據功能來就行。(那些不考慮排風管的,我真不想說了)

以上是需要特別注意的,其他需要提醒的就是,功能劃分一開始就想好,老房子經不起折騰

還有就是樓上樓下,領居的關係做好,完畢。2015.4.13

我不想說太細了,因為我靠設計吃飯啊,我可以給一個思路,但請不要讓我做免費設計

其他答案,大家都可以看看,他們說的很好(其實我還是想裝一個屋頂花園)

【弟智的回答(1票)】:

水電暖的改造。

水就是上下水,以前老小區大多採用鍍鋅鋼管明裝,早已過了使用年限,而且鍍鋅管在現行規範已禁止使用在供水中。最好是提前規劃好用水點位,採用符合衛生標準及規範的材料。如果結構充許,管道最好採用暗埋。另外如果需要熱水系統,也要一併考慮。

排水系統大多難以改裝,若必須增加排水點,考慮抬高裝修地面。另外,採購座便器買那種後排自帶移位管的,好使!

電氣是強弱電。強電是照明與動力。老小區的強電系統大多已不符合現行規範要求,安全隱患較大,而且現在家用電器也比過去多很多,建議從入戶電箱開始全部改掉,全部暗埋。至於用電位置,提前作好規劃,在用電負荷足夠的情況下,多些插座。具體的,如果條件允許,照明與動力分開,廚房衛生間與其它分開,空調與其它回路分開,熱水器如果功率較大也分開回路,廚房要衛生間用帶防濺盒的插座。

弱電就是網絡,電視,電話,可視對講等等,老小區大多都不是一次安裝到位,線路混亂,建議改造時聯繫物業,統籌考慮,一次到位。

暖就是采暖與空調。采暖建議在條件允許的情況下採用鋼製散熱器,視安裝位置可適當增加片數。管道盡量埋地安裝。地暖效果隨好,改造難度大,不建議採用。

空調,採用能耗低的,別買太大功率的。

【路人甲乙的回答(1票)】:

水電肯定要重做,不能留了。舊建築抹灰層最後鏟掉重新做。

【楊駿的回答(1票)】:

1、違章搭建

想要改造的漂亮,必定要違章搭建,無論室內室外都有。排名第一的回答裡,那些漂亮的照片,在拆違辦和物業的眼裡,滿滿的大逆不道啊。

2、鄰居

到2015年還會住在為改造過得老房子裡的鄰居,尤其是上海人(我也是上海人),基本就是上海低素質群體的代表性人物了。各種投訴,居委會吵鬧,寫信上訪市委辦公室,為的就是看你改造不爽。我個人的一套老房改造完畢,把整個樓裡樓梯刷一遍,老門全部換新,裝密碼鎖,裝感應燈。鄰居照樣三天兩頭找你麻煩。

【葉王昊的回答(1票)】:

可以去看看東方衛視的夢想改造家

【天賜良雞的回答(0票)】:

如果以前刷了乳膠漆什麼的要剷除,水路電路七八年以上的要換,至於結構改造沒有平面圖不好說,題主還是請個設計師去現場看看為好

【一閣的回答(0票)】:

老房翻新包括拆除和修補,之後才是裝飾,其中最重要的步驟就是修補。老房子多有戶型結構圖紙保留不完整,水電走向用料不明晰的問題,期間要特別注意。

【孔東亞的回答(0票)】:

那我有上水下水修改的案例分享一下,尤其那個在鍍鋅管,更換起來太麻煩了,有成功案例分享一下吧

【惠普的回答(0票)】:

請先取得規劃建設部門核准的施工許可證。

【郭澤中的回答(0票)】:

別讓它塌了。

【行知的回答(0票)】:

【宋景宏的回答(0票)】:

從原則上和道義上,掛銅牌的石庫門房子不允許改內部結構的。連換個門換個窗也必須和原來的一模一樣,要求原材料原風貌原工藝。

我知道我們政府定的這些規定是有些脫離實際的,我們的建議也改變不了多少人的決定,石庫門既珍貴又珍惜,作為一個愛上海的上海人,我還是希望每戶住在古董裡的人家,盡量在自己的方便舒適和道義上找一個平衡吧。

【曹子豪的回答(0票)】:

要小心別把妖怪放出來。

【古楓俊的回答(0票)】:

最起碼注意的房子結構要保證,許多老房子因為經歷時間長了,許多結構也跟現代新的標準不一樣,所以加固也很重要

【竇啟航的回答(0票)】:

哈哈~小心別把妖怪房出來

標籤:-室內設計 -裝修 -建築結構


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