啟動資金兩百萬,能做精品酒店麼?海濱三線城市,在這裡三星級酒店房價兩百左右,做精品酒店可行麼? | 知乎問答精選

 

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啟動資金兩百萬,能做精品酒店麼?海濱三線城市,在這裡三星級酒店房價兩百左右,做精品酒店可行麼?

2018年10月10日 知乎問答精選 暫無評論 閱讀 7 ℃ 次

【JulianaYang的回答(513票)】:

感覺一開頭說太多意見不如來個案例簡單。這個項目我專門飛到青島去實地看過一次,落地效果跟宣傳圖幾乎沒差別,施工和一些細節的處理稍微差那麼一丟丟,不過瑕不掩瑜,在青島這種潮乎乎的地方後期維護起來可能會比較費心,尤其是超多的大白牆和木製品。

設計方:March Design

(工作室創始人 @王濤也在知乎,當時突然發現我的關注者裡他,激動了好久分分鐘回關)

也是海濱城市,位於青島的台東啤酒街,總費用110萬(包括設計費、硬軟裝和VI),項目總面積960㎡,房量29,房間面積在15~25之間,2014年8月完工,開業至今一年有餘,淡季時候75都能住一晚,旺季時候150左右,該項目在2015年也被選為Platinum Winner(Awarded Designs)。

以下圖片均抓取自Google和三月工作室官網。

這個項目也是我自己非常喜歡的一種類型,是老城區舊房改造項目,改造之前就是下圖的樣子。

如果預算再多點(千萬打頭),可以參考北京的欣得酒店,規格比寒舍要高點,做的也不錯。

最後說幾點廢話建議:

  1. 設計和施工方面:平時多關注一些規模相對小的一些設計公司,注意看他們的案例,最好是已經落地了的項目,如果有較大的可能合作,先跑去實地踩點看他們項目的具體落地狀況處理得怎麼樣。如果在北方就多關注北京,南方的多關注深圳,江浙滬的多關注上海,基數大,選擇餘地比較寬泛。既然預算少就不可能找什麼大設計院了,大設計院基本也不會接這些小案子,就算接了也是糊弄你一下。如果你審美不錯自己會設計和施工當然也行,就是效率可能低點,我個人一直是比較認同「把專業的事交給專業的人做」的原則,畢竟設計方不止負責效果圖,還會負責材料成本核算和施工監理,你自己省的那點錢有可能全搭在你浪費的時間裡了。

  2. 備品採購方面:還是先看預算,兩百萬打頭也別說買什麼幾千上萬的布草和備品了,因為作為酒店主要還是提供住宿功能,這裡只說床墊和毛巾,給個小建議,基礎床墊可以買中等甚至偏低價位的然後上面加個乳膠或者海綿的軟墊,舒適度比單買個高不高低不低價位的床墊好很多,省下來的錢搞稍微好點的毛巾,細節方面的精細處理其實花不了特別多的錢,雖然住便宜點的店我都會自帶毛巾,搞一堆像抹布一樣的毛巾放那看著都會很倒人胃口(16支的一開始用起來也許不覺得爛,但是很不經用,最差也要上20支的,雙股紗的更好,貴不了幾個錢)。錢少就別迷信任何品牌(其實錢多也別迷信品牌),直接去工廠拿工程貨最划算。
  3. 具體管理運營方面:一句話,沒錢請有經驗的GM幫忙打理的話,老闆自己多做事吧。馬前鞍後什麼都多操心點,小酒店管起來說難不難說簡單不簡單,就是老闆自己多操點心,做好旺季跟員工一起加夜班的打算。主要就是對客態度好,解決問題速度快,處理一些突發情況的應急機制自己沒事多看看一些酒店集團的培訓手冊,百度文庫裡都能搜到。

營收的話你自己結合你的成本先把單房成本算出來,結合淡旺季估個大概的出租率就奔著這個出租率使勁拼,算下每年的GOP率,幾年回本一目瞭然,經營得不錯的話回本不會很慢。不用管什麼精品不精品,這些都是些概念性的東西,勤勤懇懇為住客服務你就是好酒店。

另外有人說我做廣告哈~我跟這家酒店沒任何利益相關,我是之前看到這個案例的採訪記錄才注意到這家店,老闆我也不認識,飛過去探店都沒人給我報銷機票好麼!

補充:有人問盈利問題,簡單說幾句。先把評論區 我和@蘇店長的幾條評論貼上來,算的差不多在那塊,可以參考一下,看粗黑部分。

蘇店長

你這個地方我知道,我也去過,但是房間不是特別多吧。一天營收旺季也不超過5000吧,淡季算你2000。一個月也就10W左右吧,一年營業額算120W。按照你那個房量來算,RP算高的了。去掉營業成本等等。最少也要4年左右。算是比較快的了。但是我不建議大家都做,首先這家店的位置在台東啤酒街,人流量比較大。青島是個旅遊城市,人口數量比較多。青島從6月開始-10月都是旺季。即使的冬天旅遊人數也不少。

14:15

Juliana Yang(作者) 回復 蘇店長

房量29,主要是他地理位置比較好,旺季做到日均5000不難。不過如果為了追高回報率幹嘛做酒店嘛,酒店本身就是高投入低回報慢收益,現在哪個大牌子酒店集團是靠日常營收賺大頭的,都是項目滾項目洗錢吃利(好像說出了什麼不好的東西),要是自己有路子的話,拿著200W直接拿著去文交所炒一炒也可以分分鐘給你翻倍給你看咯。

14:25

(這家店我瞭解到的旺季的實際ADR是180左右,前面150是我說的個基準線)

蘇店長 回復 Juliana Yang(作者)

你這個酒店還不能做到項目滾項目的。一般情況下項目抵押貸款做下個項目的酒店資本最少是5000萬以上的。500多萬的酒店也沒有哪個銀行敢做抵押的,民間資本除外。接下來,就這個項目本身,佔了天時地利人和,缺一不可。少一個都不行。這個項目我以前還跟小夥伴討論過。得出的結果是短期可以,長期。

14:32

Juliana Yang(作者) 回復 蘇店長

是啊,我意思是如果只為追高收益的話,200W不用非要做酒店,拿去吃吃喝喝了多好,還不用操心。這種項目在二三線熱門旅遊城市做起來沒有多難,冷門城市的話難說了。話說,現在項目滾項目也不一定是非得找銀行,方法多種多樣,點到為止,還是不要說太多比較好。

能不能賺錢、賺多少錢(利潤率和利潤額也是有區別的)、什麼時候回本這些問題也都不是問個問題就能講清楚的,具體案例得結合具體情況具體分析。多看書找身邊的酒店行業老油條問一問,條件允許的話先找家你心目中覺得不錯的酒店去給人家打工,看看人家的整套流程都怎麼走的,做的時候直接把他當心中的競爭對手,瞄準了,然後就是一個字:干。

抱歉,評論區關了,以後也會關評論,很歡迎有異議或者想進一步交流的小夥伴組織好語言之後直接發私信給我。在這我只是給個成本相似的案例僅供參考,沒說這家店是有多好。懷疑數據真實性的自己動手用關鍵字搜一搜採訪記錄那麼難麼?設計公司官網也在那裡,可以自己去官網看下案例講解,什麼事情不要拍腦袋想當然,從沒接觸過設計行業沒制定過工程預算沒有任何經驗的人也別一驚一乍了。我跟王濤先生也簡單交流過,王先生自己對這個項目其實並不滿意,甚至是用「不及格」來形容的,比如說大家廣泛詬病的衛生間設計。希望各位在學習案例時候自己能有點篩選能力,優秀的和不足的地方自己有個判別能力,不要一葉障目盡挑人家毛病,想想給你同樣數目的預算和項目基準你能不能做的比別人好再來那麼不客氣地批評別人吧。

【花總丟了金箍棒的回答(92票)】:

做個好客棧就好。

一來投入資金是個坎兒,200萬顯然不夠,最近參與一個精品酒店改造項目,預算在十位數。

二來海鮮與觀鳥會有季節性,淡季的入住率是個考驗。

三來做酒店是需要經驗的……所以,做個好點兒的民宿也許更符合實際情況,精品酒店的帽子不戴也罷。

供參考。

【莫展偉的回答(24票)】:

這是個投資?還是個興趣愛好?

如果是投資,能不能做,關鍵要看投資回報週期

假設題主的200萬啟動資金能滾成600萬的投資總額,按照30萬/間的標準做了一個20間房的客棧,年平均房價可以做到400元,入住率60%,年營收210萬,攤銷前利潤率40%,年EBTIDA有66萬,要差不多7年才能收回投資。

假設啟動資金就等於投資總額,要麼按照青旅的思路去做,要麼降低客棧的建造成本,但是這個會引起連鎖反應影響收入和成本結構,就要請題主自己預估了。

1、房間數

有了投資總額,影響房間數的是物業成本和建造成本。

物業成本跟地區、位置、議價能力等有關係,這個沒有相關信息,就不展開分析了。要說明的是,度假酒店的坪效非常低,如果拿不到低成本的物業後果很嚴重。

關於建造成本,要談論的太多,就不展開了討論,找些參考對像來大致估算一下:

(1)青旅,單房造價約10萬(參考對像:雲南麗江背包十年青年公園)

(2)民宿/客棧,單房造價約30萬(參考對像:我司項目,下同)

(3)精品酒店,單房造價約60萬

(4)度假村,單房造價約100萬

這裡面有個關鍵的變量是團隊能力結構,如果團隊裡沒有相關的能力,需要外面請人或者乾脆是被忽悠,在設計、建造(還要分成土建、軟裝、機電、景觀)、開辦採購等各個環節都會影響花錢的效果,這個時候要麼就會拉高單房造價,要麼就會要降低建造品質,更有可能就是兩種情況都會發生。

假設題主的啟動資金200萬最後能滾動成600萬,做一個精品客棧,可以做出含20間房的客棧。

2、平均房價

影響平均房價的是周邊旅遊資源(客源結構)、酒店產品結構、品牌(口碑)溢價、地區房價水平

什麼參考數據都沒有的話,我們會估算成約等於國內五星酒店品牌的價格,根據題主給的信息,我們預估成400元左右。

3、入住率

影響入住率的是周邊旅遊資源(客流量)、品牌(口碑)號召力、團隊營銷能力

海濱度假酒店的淡旺季非常明顯,努努力,全年算60%

4、營收

上面這3個數字能算出來營收, 20*400*60%*365*1.2=210萬。這裡的1.2是加了20%的非客房收入。

5、攤銷前利潤

樂觀一點估計,運營成本率算60%(人力、能源、對客服務、通訊、維修、辦公...),攤銷前利潤EBTIDA有40%,每年210*0.4=84萬

6、投資回收期需要7年左右。

【劉意淫的回答(1票)】:

不請自來。目測樓主居鹽城,200w總投資是什麼概念的?快捷酒店,中檔酒店都比較困難,全季亞朵之類的中檔酒店單店投資近千萬。

精品酒店?有五星級酒店水準卻更有格調與特色的酒店,投資額嘛,幾千萬隻是起步。

所以樓主精品酒店還是不要考慮了,這個投資額再加上一些槓槓自己,總投資五六百萬,可以做一個主題酒店,請個好點的設計師,在快捷酒店(別跟我說快捷酒店不好,這個投資額也就是快捷酒店的檔次)基礎上增加一些特色,也能做的很有格調。

【倪秋的回答(2票)】:

謝邀

我的建議也是做個客棧更適合,像青旅那樣還是不錯的。

然後用更多的預算尋找一個絕佳的地理位置,不用太多房間,但求吃的好、睡的舒服就夠了。

關於客棧的裝修可以參考這個貼子zhihu.com/question/2790

【何健的回答(0票)】:

從小規模開始好了。周邊沒有的小服務在力所能及範圍內多提供一點就行了,這就是特色了。

【塗森破的回答(13票)】:

逼格,

文藝,

清新的

青年客棧。

可遠比二百萬造的精品要賺錢無數倍。

二百萬你能不能做出來一間能住的就已經很成問題了。

這個世界上最好從他們手裡騙錢的就是非要強行裝文青的煞筆。

真的,

一些微不足道的人生經驗。

逼格的客棧怎麼開?

賣!情!懷!

_(:з」∠)_差不多的獨門獨院的別墅不知道你們那裡有沒有.

一樓必須得有人唱民謠你造麼?必須的!

還得會唱搖滾。

魔巖三傑!

許巍偶爾唱唱。

裝修必須得復古,

_(:з」∠)_熱鬧!家的感覺!你造不!

【朱鴻的回答(0票)】:

租一棟民宅,改成客棧,這樣最好。

200-300萬可以做一家比較有品質的20-30間客房的客棧。還有餘錢留作房租備用。

客棧管理成本低,管理簡單,經營壓力較低。但是不要太相信入住率預測這些,深圳酒店業入住率奇高,很多客棧也是高的嚇人,但我們在深圳海邊剛開的客棧入住率有點低。

【渡鴉未來的回答(3票)】:

同意花總說的辦民宿,關於民宿,根據我的經驗,請一個靠譜的攝影師比什麼都重要

【動打的的回答(2票)】:

我的看法是

精品+情趣

作為一個旅遊城市,網上搞好宣傳,旺季不愁入住率

淡季的話,會面臨嚴重的入住率問題。

酒店每天都在折舊

你一睜眼,這一天幾千塊的折舊就出去了。

現在商務路線已經不好走了,建議還是要稍加情趣

【Ceek的回答(2票)】:

父親的朋友,在汕頭非市區的城鎮投資一酒店

兩百萬,剛好夠

空調設備的費用

【知乎用戶的回答(0票)】:

威海嗎?

【FredZhou的回答(0票)】:

鹽城?

【阿拉雷的回答(0票)】:

不要自我感覺 做盡量詳細準確的市場調研 瞭解客戶需求 看有沒有市場機會 再來做決定

【MachineryLy的回答(0票)】:

你先說你哪的,我得去一趟。

【李剛的回答(0票)】:

我也同意樓上的做客棧的想法 你是不知道 去年在上海有個小客棧 就幾十萬的成本 打著文字的牌子 賺了海了去 做生意是目標 成本 周轉率 你那兩百萬搞酒店完全是小錢背大錢 不划算。

【菠蘿啤的回答(0票)】:

精品酒店一間標間裝修下來最少4萬。這還不含傢俱,電視,空調,消防,弱電。而且大堂和電梯間格外花錢。外牆、門頭也是大項。如果有餐廳,後廚,那就更加多了。還有人員招聘,培訓,各種布草,甚至擺放植物,等等等等。我們09年裝修一個4星級酒店,10層客房,標間加套間共200套,還有這10層的電梯間,布草間及走廊的裝修,共1100萬。所以還是建議做客棧。

【姜濤的回答(0票)】:

位置好,設計和服務新穎,宣傳到位,腦子一熱就是干。別做什麼客棧,定位不高不好幹。融入情懷,聽說這東西好賣

【何翔的回答(0票)】:

你再加個0 能加盟個七天

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