產業聚集理論可以用來推算片區或者綜合體的開發體量嗎? | 知乎問答精選

 

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產業聚集理論可以用來推算片區或者綜合體的開發體量嗎?

2018年11月09日 知乎問答精選 暫無評論 閱讀 1 ℃ 次

【楊傑的回答(1票)】:

這個邏輯沒有什麼錯誤,可以是觀察問題的方法,關鍵是需要具體的統計數據,三線、二線、一線,內陸和沿海城市都不一樣。結論也不是唯一的,但總的思路來說是可以這麼考慮的

【和咯的回答(14票)】:

個人認為不能

曾經參與過類似項目,願探討切磋;題主如果是同行,就我的經驗而言,就以這個理論推算綜合體體量十有八九是要被老闆或客戶駁回的,支撐不足;如果題主是學生,寫論文忽悠老師這個不好說了。

其實就產業聚集這個理論而言本身就值得商榷;沒錯,對一些行業來講,產業聚集能顧大大減少上下游企業的邊際成本,但有一個前提條件就是,一般這樣的聚集區都會有一到兩個龍頭企業作為支撐,如成都經濟開發區有了一汽的幾款主要車型的生產線,才敢說是汽車產業聚集,吸引上下游企業入駐,整合產業鏈云云。。。但並不是說所有行業都需要產業聚集,比如說很多地方要搞的電子商務基地、軟件園等,除了一線城市個別背景強勢或資源整合能力較好的業主方之外,其餘的到最後大多所謂的產業基地是沾點邊兒的都要,或者索性改名為現代服務業基地等較為萬金油的名字;形成聚集的產業園區中,也往往是地方給了較多的優惠政策,或受成本因素(也就是租金相對核心區寫字樓較低)、產品因素(比如專為企業量身定做的低密度物業)等;企業純粹為了有同行在這裡而遷過來的這種動機,就本人瞭解,這個因素比重較低;依我愚見,現在很多開發商或企業在拿地前,會根據政府當地的偏好產業中,來選擇一個作為產業聚集的帽子(如現在較火的電子商務、互聯網IT;還有前一段較火的文創等附加值高,無污染,政府最喜歡的產業;全國無論從一線還是到四線都想搞金融產業、金融中心也是這個原因,地方政府喜歡而且好聽啊,某某金融園區,多牛)

其次,拿一個我參與過的案例來講,我曾在一個三線城市為一個幾平方公里的開發區進行產業規劃;其中一個爭議焦點就是應該先招商招到龍頭企業再根據龍頭企業要求為其預留土地,打造配套,吸引其上下游企業;還是應該先打造產業規劃,設立幾個主導產業,把大樓造起來,環境先出來再吸引企業進駐;前者的優點是較為靈活,前期資金壓力小,但後期容易東一塊西一塊亂,而且招商壓力較大,很多企業看見什麼都沒有不敢來啊;後者是想一切都規劃好了,再定向招商,園區或區域的形象出來了,招商也好招,但是前期資金壓力巨大;政府的想法往往是後者,像現在的上海臨港基本類似,但效果呢,只能說要等時間來證明,見仁見智;如果是後者,就自然要推算居住、商業、辦公體量;其實這個都是紙上談兵,未來真會怎麼樣誰也說不準,所以沒有標準答案,只求邏輯合理;

在下認為,可以從幾個方向來思考,一是看一個經濟差不多級別的城市有沒有類似的產業園區,參考其產業園區內人口和相應的居住、辦公、商業體量;二是查閱一下你想要的那個聚集的產業,大企業需要多少人多少地、小企業多少人多少地,估算一下你這園區一共可能有多少大企業、小企業,然後再進一步估算下整個開發量;三是如果有規劃圖就更簡單了,查一下商辦用地、居住用地的規劃指標,推算出各類物業的開發量;三種方法匹配下,應該出來的數字看起來較為合理了(注意是看起來,真會怎樣,沒人知道,你老闆客戶老師也不能說的準是不是?)

單就這個理論而言,推算出整個片區的開發體量顯得過於單薄;半夜寫得,有點亂,見諒!

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