為何不提高容積率來解決房價過高問題? | 知乎問答精選

 

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為何不提高容積率來解決房價過高問題?

2019年02月04日 知乎問答精選 暫無評論 閱讀 5 ℃ 次

【木木的回答(36票)】:

題目中所說的是『容積率』,但容積率其實只是控制開發強度的一種指標。因此,以下的討論中以『開發強度』代替『容積率』。

首先,從最直接的角度,也就是開發強度指標的制定過程來看:

開發強度的制定過程是一個複雜的過程,受到各種目標和利益的影響和制約,而制約房價過高這個目標其實基本和開發強度的制定無關。這個過程中,城市的交通、基礎設施、公共設施、土地出讓收益和景觀生態等方面的問題才是被考慮的主要問題。

房價主要由兩個部分組成:地價和建安成本。『麵粉比麵包貴』這句話就是用來描述地價遠遠高於建安成本的這一現象的,我覺得大概大家都聽過,就不多說了。因此,政府如果真的想要降低房價,那保持低地價其實就可以解決這一現象了,完全不需要繞一圈回來動用規劃。

但城市政府並不想要降低房價,下面會解釋為什麼。

從政府控制地價的角度,也就是土地出讓過程來看:

自1994年中央政府推行分稅制改革以來,土地出讓收入就成為了城市政府財政收入的主要來源之一(各級政府財權與事權不對等,可以簡單理解成地方政府需要『花一份錢,辦兩件事』,當固定收入的稅收不夠辦事的時候就拿臨時性的土地出讓收入來湊。某些時期的某些城市甚至可以讓土地出讓收入成為主要財政收入來源)。再加上改革開放以來,地方政府企業化運行的趨勢和科層體系晉陞給主政官員帶來的政績壓力。中國的城市政府形成了一整套先利用土地出讓收入提供城市建設成本,再以大規模的城市建設投入拉高周邊區位土地價格,隨後城市政府再出讓土地、『收割』這些紅利並同時產生政績的再生產機制。這個過程中,土地出讓收入當然是越多越好,城市政府當然不會想讓土地出讓收入下降。

拋開上面這個過程,居住房產中的地價因素還有另外一個作用。當前中國的城市政府為居住者提供的公共服務資源是短缺的(從整體上來講,基礎資源是短缺的。不用說優質資源,優質資源任何時期都是稀缺的)。在無法為全部居民提供充分的基礎性公共服務的情況下,城市政府依賴一種『識別/選擇』機制,來辨識出那些對城市發展做出貢獻的居民(納稅),並首先為他們提供公共服務。這個識別機制的基礎就是戶籍制度。而在當前稅收申報體系和積分落戶體系尚不健全,並且土地出讓收入也是城市政府運行的主要收入來源的情況下,是否購買了住房就是重要的識別指標(在部分施行積分落戶制的城市中,也是重要的積分來源)。這個很好解釋:你買了房,就是用房價中的主要部分購買了土地使用權,為城市政府提供了一筆收入。這筆收入會被投入進行城市建設和運營,城市政府理應優先向你提供公共服務。

其次,退一步來講,我們假設我們可以把開發強度提高到足以維持土地出讓收入不下降,同時房價很低且可以保證放量供應住房的程度。這個開發強度至少會比現在高出三到四倍,但我們需要一個非常保守的估計。

所以,不妨假設它沒有那麼高,像香港中心區域一樣高就行了。(下方腦洞注意!)

現在,我們有了一個開發強度和香港中心區域一樣高,但是面積大上幾倍的城市(具體大幾倍取決於我們需要容納多少人口,這個問題不是很重要)。把這個城市放在中國內地的隨便一個地方,直接拉一個對應人口規模城市的市政府來做建設和運營。先無視建設能不能順利進行,假設這個城市可以開始運行了。

在新城市運行的前一天晚上,我們把所有的人都放在他們的家裡,各就其位,只等第二天早上城市開始運行。所有人都因為用合適的價格買到了房子而非常高興,所以他們第二天早上上班途中也非常高興。但是當他們使用各種交通工具試圖準時到達工作地點開始上班的時候,悲劇就發生了:道路擁堵不堪,地鐵裡塞滿了人。儘管所有人都試圖準時到達單位上班,但他們中的大多數都會遭遇嚴重的遲到,城市的運行瞬間就會亂套。

為什麼?

因為高密度城市的城市管理和運營需要一套獨特的機制,這個機制極大地區別於普通城市的管理運營機制,需要經驗積累、對技術細節持之以恆的優化等等一系列今天我們不具備的東西。交通只是其中最為顯而易見的部分。就以香港為例,香港擁有全世界最為領先的綜合交通體系之一,才支撐起它的日常交通運轉(就目前來說,沒有任何一座內地城市有這樣的水平)。這個機制非常重要,不可或缺。回想一下今年年初的上海外灘,就可以知道它到底有多重要。

話說回來,其實開這個腦洞的基礎條件也是不具備的。想一想,如果城市政府今天把地都這樣賣出去了,我們也都把房子買到手了。明天政府又想賣地,就沒人會買了。所以它不會這麼幹的。

再次,高開發強度的商品房的主要意義應該就在於居住品質(通風、日照、小區環境等等)為代價換取了更多的數量。這種對需求的主動適應其實市場上已經有了,只不過走的不是提高開發強度的路線,而是在同樣的開發強度下,縮減單套住房面積以提高數量並降低單套價格。這種方式其實更有效一些。

最後,香港之所以密度那麼高,不僅是因為本身行政區面積容量有限,更是因為香港需要嚴守生態格局,能夠用來開發的地方少之又少。而深圳在發展過程中的擴張空間很大(和香港比),並且可以比香港更有效地融合到珠三角的城市網絡格局中,將人口向周邊城鎮疏解。所以,圳面臨的『集中壓力』遠遠比香港小。這也是題主題目描述中的現象產生的主要原因。

【pino曹的回答(0票)】:

大多數情況下開發商會用足容積率指標,但是在三四線城市樓層太高賣不動的情況下,是否要造那麼高,因為成本會高,並且一步到位配齊那麼多地下車位,那就要算算帳了。

站在政府角度來說要考慮很多方面:

總體區域規劃佈局

城市天際線,周邊日照影響

交通壓力

生活配套是否足夠,包括教育醫療公交供水電暖

銀行貸款風險控制

......

【知乎用戶的回答(0票)】:

有的人只是想要住所,但還有很大一部分人想要的還有居住品質。

【魏傑的回答(3票)】:

因為政府根本不想降房價,討論各種技術手段無意義。

【黃曉帆的回答(1票)】:

你覺得還不夠堵車?你覺得香港房價比深圳便宜?

【我是一隻魚的回答(1票)】:

事實上深圳近年來的住宅容積率已經有了明顯的提升,關外住宅容積率普遍都在4左右,關內就更高了。明顯的一個標誌就是大量超高層住宅的出現,比如特發和平裡二期,佳兆業城市廣場、東海國際公寓等,均為百米以上的住宅項目。

導致深圳容積率提升的另外一個因素是近年來舊改項目的大量出現。由於舊改拆遷補償,開發商為追求利潤勢必會提高容積率以開發盡可能多的銷售物業。

綜上所述,在深圳市土地資源稀缺,舊改項目日益增加的背景下,容積率提升是大趨勢。

【青榆的回答(1票)】:

都閃開,讓城市規劃專業的來回答!

1,什麼是容積率?

容積率(Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction)又稱建築面積毛密度,是指一個小區的地上總建築面積與用地面積的比率。(百度百科)

2,容積率可控嗎?

可控,而且是政府硬性控制。雖然大多數房地產開發商會偷摸的增加一些,但是是允許範圍內的。

3,為何不增加容積率?

容積率不是你想增加,就能增加,一塊土地之所以有容積率限制,根本原因是為了滿足每戶的日照條件啊!如果容積率提高,那麼住宅層數或者樓體數量肯定要增加,那麼勢必會造成後排的住宅光照條件不滿足。日照是所有房地產開發必須要滿足的條件,如果日照不能滿足,這個方案肯定是過不去的,規劃局專門有人審查你圖紙中這些樓層高度或者數量是不是滿足是後排的樓的日照條件。

雖然本科學的規劃,後來也在各個地產單位或者政府部門工作一陣,但是現在已經是一個互聯網汪了~~~

順便給柴靜點贊,我國的房地產開發確實過剩——來自業界良心。

【神遊物外的回答(0票)】:

發展衛星城市群房地產,配套方便、低價的城際高速軌道交通,塑造半小時100公里生活圈。這樣可以提供更多有吸引力的房產供給,從而降低中心城區房價。

【ShawnLu的回答(0票)】:

排名第一的說了一堆廢話。

1,容積率太高樓密度大,單位土地上居住的人太多,公共設施壓力大,生活品質差。

2,建築形態難看,有些難以滿足日照要求,規劃過不了。

3,有限高,還有建築密度限制,容積率拔高沒意義,做不足。

4,即使不限高,超高層的成本要高很多。

【知乎用戶的回答(0票)】:

容積率過高的居住區,綠化率,教育醫療,交通,各種公共配套難以跟上,高到一定程度就不僅是降低生活品質了,也可能威脅公共安全。譬如消防,抗震等

且建築超過一定高度,建築成本會成倍上升,並不是提高容積率一定能使單位房價下降。而提高容積率,拔高建築高度是主要手段之一

【storm的回答(0票)】:

房價高是因為容積率低造成或是影響的嗎?如果是為什麼香港會有千尺豪宅?如果是為什麼泡沫會這麼大,還有那麼大的存量要消化?雖然我的回答沒能正面解決你的問題,但是如果你對以問題態度明確,那麼自然你會意識到提高容積率毫無意義。至於具體的,樓上各位已經說的很明白了。

【烈琰的回答(0票)】:

房價高

從成本構成上看

建築成本 包括建築材料的價格、政府土地的購買價格、建築週期所產生的運行費用、建築商為了搞這麼多錢造房子所產生的融資成本(貸款)、商人為了考慮賣不掉房子所產生的閒置成本、銷售成本等 這些加起來 你作為消費者可能不接受 但也必須算在你頭上 ;

從需求與供給關係來看 一線城市人口密集 而土地匱乏 房源滿足不了加速膨脹的人口 所以是賣方市場 消費者的議價能力弱 商人不願意因房價下跌所造成的資金損失 所以房價總是比較堅挺 ;

從路徑依賴理論來看

一是政府土地財政是財政收入的大頭 這個趨勢在短期內不會被經濟發展所帶動的財政結構的變化而撼動 所以政府不願意降低土地價格(土地價格是房價的重要影響因素)

二是開發商作為掌控市場資源的一方 已經在當前房價的形式下獲取了既得利益 並且未來的投資規劃也往往根據當前的價格來制定融資策略 因此也不希望房價下跌 為了阻止下跌會採取各種手段

三是參與房價構成的價值鏈企業(鋼鐵廠 玻璃廠 等建築製造業)房價下跌勢必影響材料的價格或是採購量 所以他們也會採取策略

四是社會團體的干預 大型集團、行業協會、建築行業投資人等 這些團體往往既得利益且資金實力雄厚 他們對於政府制定政策或者對於房價有一定的影響力 他們本身也是房價上升的受益人 所以並不願意房價下跌

【南師一棵草的回答(0票)】:

第一,容積率是經過規劃部門審批的,比較難改變。

第二,容積率高,舒適度會下降。

標籤:-城市規劃 -容積率 -房價調控


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