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公積金和商業貸款有什麼不同?

2019年03月15日 知乎問答精選 暫無評論 閱讀 1 ℃ 次

【貓大叔的回答(178票)】:

謝腰

最近剛搞過一次,就隨便聊聊

起源:聽說公積金製度最早是改革設計師們和新加坡學的(恥辱呀!鴉片戰爭以後,先是學歐美,不照就學日本,最後開始學香港,學新加坡,學台灣,越學越小,還能更小點麼?),說是早年中國人都沒房又沒錢,國家就讓大伙集資,每個人都出錢存到池子裡,有錢就建,積少成多的意思。就一市級小國,能學出什麼好來?(就李光耀的家長式管理?是這種管理真的很好還是能投我們所好?)最近有新聞說新加坡那邊已經失敗了,我們這邊呢,都懂的,現在不是面子問題了,是怎麼收場的問題了。

本質:其實很多中國人最早都做過一個夢,夢想有一天十二億中國人每人都給自己一塊錢,那麼自己就是最幸福的中國人了,其實公積金製度也和這個夢一個意思,理論上每個人都向池子裡存了錢,實際上相當一部分錢已經讓人取走買房了,剩下的讓管理者存了銀行,因為存款總量要低於賬面數,還要扣除管理成本。實際收益可能比定期還低,所以最後退休才取錢的人是最吃虧的人,那點利息根本趕不上通貨膨脹(好比三十年前你有十萬塊存款,當時你是富人,現在連本帶利取出來,也就是個吊絲)。所以這是個餿主意,和眾籌的共贏不同,這是個有人賺就有人賠的制度,帶有很強的計劃經濟色彩,根本不適合市場經濟。

辦法:有人賺有人賠 ,我們當然要努力做賺的那個,如果一定要存,那就要想辦法早點取出來,當然,如果能搞到公積金貸款就更完美了,現在公積金貸款的利率和商業房貸的利率大概差二個點,就是說如果你能貸到三十萬的公積金貸款,理論上就可以比商業貸款一年少付6000元錢,如果你的貸款是20年,大概能省9萬塊,多貸多省,為什麼利息低,上面說過,公積金貸款的來源是大伙的集資,成本可以忽略不計,當然要比商貸低的多。

問題:中國房地產發展到今天,已經不是要不要再發展的問題了,是怎麼控制的問題。公積金現在是好單位多交,一般單位不得不交,窮單位根本不交。有錢人不指望這個,沒錢的指望不上。本來想共同富裕,現在變成了劫貧濟富的雞肋。關鍵是現在根本停不下來了,貸款的少說有個二三十年的還款期,現在停,那些貸款誰接盤?不停,這樣一直交下去,除了給企業增加一筆負擔,給個人增加一筆動不了的錢,意義何在?為了中國房地產事業再發展麼?

【張怡的回答(11票)】:

住房公積金利率低申請門檻低,但是買房還得考慮自己的實際情況,公積金貸款有額度限制(使用本人住房公積金申請住房公積金貸款的,貸款最高限額40萬元;同時使用配偶住房公積金申請住房公積金貸款的,貸款最高限額60萬元。使用本人住房公積金申請住房公積金貸款,且申請貸款時本人正常繳存補充住房公積金的,貸款最高限額50萬元;同時使用配偶住房公積金申請住房公積金貸款,且申請貸款時本人或其配偶正常繳存補充住房公積金的,貸款最高限額70萬元。),有時候還需要商貸跟公積金貸款組合方式。如果短時間不考慮換房只買這一套房可以考慮公積金貸款買房,如果公積金繳存比例不高,工資收入較高而且考慮幾年之後要二次換房,建議使用商業貸款,這樣二次置業開可以享受公積金首套房政策。

下面是在搜房網總結的住房公積金貸款與商業貸款的區別

一、貸款對像有所不同。住房公積金管理機構發放的住房抵押貸款的對象是住房公積金的交存人和匯交單位的離退休職工,其貸款的對象必須具備下列條件:

1、持續繳存6個月住房公積金或已累計繳存24個月以上且目前還在繼續繳存。

2、具有穩定的職業和收入,有償還貸款本息的能力。

3、具有購買住房的合同或有關證明文件。

4、提供住房資金管理中心及所屬分中心同意的擔保方式。

5、符合住房資金管理中心規定的其他條件。

而一般的金融機構發放的住房抵押貸款對像應是具有完全民事行為能力的自然人,即不限於住房公積金的交存人和離退休職工,也就是說其對象的範圍大於前者。

二、貸款額度有所不同。一般的金融機構發放的住房抵押貸款的最高貸款額不得超過購房款的80%。

三、貸款手續不同。公積金貸款必須先到住房資金管理中心進行申請,接受住房資金管理中心的初審,初審合格後由住房資金管理中心出具證明,方可辦理公積金貸款。因此公積金貸款的手續較一般住房貸款的手續更為複雜。商業貸款在借款人簽訂購房合同後,直接到相關銀行經辦機構或與銀行簽訂合作協議的開發商處提供有關材料即可辦理。

四、貸款利率不同。公積金貸款的利率是按照國家規定在住房公積金計息利率的基礎上加規定利差。

五、公積金貸款比商業貸款多了評估費。商業貸款不需要評估,但用公積金貸款購買商品房,目前必須進行評估,交納評估費。商業貸款比公積金貸款多了律師費。商業貸款委託律師事務所對借款人進行資信調查,律師收取4‰的律師費,公積金貸款則不需個人交納律師費。

【石家玲的回答(8票)】:

目前在中國買房有兩種付款方式,一、全款;二、貸款。

貸款又分為:商業貸款和公積金貸款兩種。

商業貸款可以用來買住宅、商住;

公積金貸款不能用於購買商住,只能用於買住宅、裝修、租房等。

公積金貸款和商業貸款對於購房者的主要不同之處在於(1)額度(2)貸款利率(3)流程

(1)額度

商業貸款:第一套房首付需要至少3成,第二套房需要首付至少6成,第三套房停貸。(要求收入證明開到每月還款額的兩倍)

公積金貸款:第一套房首付需要3成(北京的情況是90平米以下的普通住宅可以2成),第二套房需要首付至少6成(每個省份都有公積金貸款額度的限制,北京根據信用評級略有差別,80-104萬不等。),第三套房停貸。

(主要指的是住宅,商住不分一套二套,一律首付至少五成)。

(2)貸款利率

目前商業貸款的基準利率是:6.55,商業貸款分為等額本金和等額本息兩種還款方式,簡單來說,等額本息就是每月還款數額是一樣的,等額本金就是每個月約還越少,但最開始壓力很大。

公積金貸款的基準利率是:4.5

北京目前的情況是

a.首套房基本上是基準利率,但也有部分樓盤因為合作銀行不同,能給出9-9.5折的折扣。

b.二套房基本上是1.1倍利率。

舉個例子:

首套房貸款80萬,30年,按照基準利率計算。

商業等額本息需要還102.98萬利息,

公積金貸款需要還65.93萬利息。

(3)貸款流程

商業貸款的流程是:雙方簽訂買賣合同-評估-銀行面簽-批貸-過戶-抵押登記-放款

公積金貸款的流程是:雙方簽訂買賣合同-評估-公積金管理中心初審-面簽-過戶-放款-抵押登記辦理

【知者不言的回答(2票)】:

一、資金來源不同

公積金貸款是繳存住房公積金職工均可享受的一項貸款政策。當前公積金貸款管理的主體是各城市的住房公積金管理中心,資金來源是職工個人及所在單位繳存的住房公積金,可以簡單理解為「取之於民,用之於民」。

而商業貸款是以房產作為抵押物,向銀行等金融機構獲得一次性借款的交易。商業住房貸款管理的主體是各商業銀行,資金來源是各商業銀行的自營資金,即銀行所吸收的居民或單位存款。

二、貸款對像不同

商業性住房貸款的對象是經資信考察合格,具有還款能力的自然人。一般來說,信用良好,有還款能力的人都可以辦理商業貸款。而公積金貸款對像除具備商業貸款所要求的條件之外,還必須是繳存公積金的在職職工。最近,廣州公積金貸款新政徵求意見稿二稿中也對貸款申請者的資格做了新的規定:本市戶籍的,申請貸款時已連續正常繳存住房公積金滿6個月,且累計繳存住房公積金24個月以上(含24個月);非本市戶籍的,申請時已連續正常繳存住房公積金滿12個月,且累計繳存住房公積金36個月以上(含36個月)。儘管這種「累計繳交」的方式要比之前連續繳存24個月和36個月的規定有所放寬,但還是要比商業貸款苛刻得多。

三、貸款流程不同

公積金貸款必須先到住房資金管理中心進行申請,接受住房資金管理中心的初審,初審合格後由住房資金管理中心出具證明,方可辦理公積金貸款。整體來說,公積金貸款會比較複雜,審批的時間也會比較長。相比之下,商業貸款在借款人簽訂購房合同後,直接到相關銀行經辦機構或與銀行簽訂合作協議的開發商處提供有關材料即可辦理,放款也更快。

四、貸款利率不同

從目前的情況來看,公積金的貸款利率要比商業貸款利率低。5年以內公積金貸款利率為4.0%,5年以上是4.5%。而商業貸款利率5年以上貸款利率為6.55%,3-5年為6.40%,1-3年為6.15%。不同銀行所執行的貸款利率會在這個基準利率之上有所浮動。

五、還款方式不同

商業貸款可以選擇的還款方式非常多,在提前還款的問題上也更為自由、靈活。一般商業貸款在滿一年後,每年都可以提前還款。相比之下,公積金貸款的還款方式較為單一,以等額本息和等額本金兩種方式為主。此外,公積金貸款只有一次提前還款的機會。

參考資料:小編課堂:公積金貸款PK商業貸款知多少?

【知乎用戶的回答(6票)】:

曾經火車票平時8折春運原價,於是很多人尤其是輿論和律師出來說鐵路春運漲價,廣大人民群眾跟在屁股後面搖旗吶喊,於是從某一年的春運以後平時車票就不打折了。

曾經動車組車票是可以分段購票的,那些買不到全程有座車票的人可以分兩段買票,而票價總額和直接購買全程票基本一致最多只有一兩塊錢的區別而且可以做到全程有座,但是輿論和律師跳出來說這樣是變相漲價,人民群眾一起搖旗吶喊,於是實名制規定一人一個車次只能購票一張,從此分段買票不行了。但是全程還是沒票,你就只能買到第一段的車票,然後上車補票,原來分段要多少錢現在還是多少錢,唯一的區別是你現在還要多花5塊錢補票手續費,外加後半程站立。

曾經參保人員跨省流動就業可以選擇一次性支付養老保險個人賬戶,又有輿論和律師跳出來說這是蓄意侵吞統籌賬戶的錢侵犯參保人員合法權益,還是人民群眾一起搖旗吶喊,於是社保法出台了,不允許提前支付個人賬戶,只能跨統籌地轉移,轉移個人賬戶的同時確實也一併轉移統籌資金,並且規定了到齡不允許跨統籌地支付,因為轉回老家可以轉成其他險種。於是有多少跨省就業人員因為老家不願意接收而使得自己的養老金賬戶變成一筆爛賬一分錢都得不到。

關於公積金,最近罵的人很多。但是回頭想想,你和老闆1:1承擔的繳費,一旦沒有了這個東西,你覺得你的老闆會這麼好心把錢發到你的工資裡?不可否認所有人本意的出發點都是好的,但是人云亦云,就容易被人利用,到最後是自己的福利受損。計算公積金收益,不能只看本金和利息,說白了,你的成本只是你的個人繳費部分,老闆繳費和利息,其實都是你的收益,這樣算一算,你的收益難道還會低嗎?不可否認,目前公積金的提取存在各種各樣的門檻,這個是制度設計不完善的地方,可以去改。但是一旦這個制度沒有了,確實到時候不存在提取困難的問題了,不過,我想到時候連「提取」也沒了吧。

【蘇西瀾的回答(0票)】:

貸款額度,利息,個人承擔的費用支出等等,各地不一樣,都可以在公積金咨詢的。

【夏小希的回答(0票)】:

沒有最佳選擇,公積金根本就是你能不能申請得下來問題!五年以上公積金貸款利率4.50%,商貸則是6.55%,便宜近三分之一呀。

至於你想瞭解更多關於公積金的情況(非學術型的)你大可撥打當地公積金電話,除了北京是96155,其他省會城市大部分都是12329,他們會為你答疑解惑的

【楊震的回答(2票)】:

我覺得這個問題你甚至不需要任何房地產知識,也不需要任何貸款知識,甚至不需要去百度也不需要來知乎

單單看這兩個名字

「商業貸款」 「公積金貸款」

你光看看上面這兩個名字,你估計就可以猜出誰更實惠了把

一個不需要回答的問題。

標籤:-經濟 -房地產 -貸款 -房貸 -公積金


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