購買二手房應該注意哪些問題?整個流程是怎樣的? | 知乎問答精選

 

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購買二手房應該注意哪些問題?整個流程是怎樣的?

2019年05月19日 知乎問答精選 暫無評論 閱讀 2 ℃ 次

【狗狗哥哥的回答(904票)】:

武漢沒去過不懂,不過各地大同小異。前幾年買單身公寓當投資的時候,關注過幾個二房。廢話少說,開始:

整理了一下昨天的思路,覺的有必要把流程放前面(有貸款的流程,一次性付清的到第五步就結束了):

首先是(步驟一)上網或去中介查看房源信息→→(步驟二)實地考察看房,確定購房意向→→(步驟三)產權調查和房主商議合同細節→→(步驟四)簽訂買賣合同→→(步驟五)辦理貸款手續、支付首款→→(步驟六)產權(房產、地產)過戶,房屋交割→→(步驟七)領房產證(賣方收到銀行貸款)、交易完成每月還貸

一、去正規的網站和中介(步驟一要注意的):

如果買二手房有中介參與,要找相對大的、知名的中介。中介的收費、服務情況要先問清。

還要和中介談好,中介費的付款時間,一般來說是簽完合同付一部分,過戶後付一部分,省的太早付完錢,中介就不管事了。付完記得要發票。

中介如果提供貸款服務,讓他玩去。貸款之類的問題,別怕麻煩,自己去找銀行。

二、實地考察房屋情況(步驟二要注意的):

1、房屋自身建築情況

如房屋戶型、結構、朝向、通風、采光、質量、面積、層高、裝修、配送的傢俱等,其中比較容易被忽視的是下水道堵塞牆面滲水等問題。

2、房屋周邊狀況

周邊交通、生活配套、小區綠化、噪聲、電梯、保安、物業管理、街道居委會等。

三、看房子產權是否清晰(步驟三要注意的)

1、看房產證(房產證薄薄的幾頁紙有什麼好看?可好看了~~)。看以下幾點

(1)有沒有房產證。沒有的直接PASS

沒有房產證的房屋,一般是房主將其抵押或轉賣。有的房主會說,你給他錢,他就能把房產證贖回,再給你。讓他滾!讓他借錢把證贖回,再找你。(我會告訴你,我們這80年代有個騙子,用沒證的房子同時賣給3個傻瓜的故事嗎?)

除非非常非常非常非常非常中意,不買就會死的房子,不然只選擇有房產證的房屋進行交易。

(2)看房主是誰

賣方必須是房主,對他的房產證身份證,看身份證號是否一致(當然先要看看是不是假的,多半不會)。

有些房屋有好多個共有人,如夫妻共有的、繼承人共有的,那你就要和全部共有人簽訂買賣合同。只和其中一個或是幾個簽的無效。

(3)看房屋有沒正在貸款

有的房子貸款買的,房產證並沒被銀行收走,但房產證上應該都有註明,看清楚。

2、看土地證

我們這郊區的房子土地的使用性質,有一種情況是劃撥地劃撥地政府可無償收回,這種情況就要注意,土地證上有註明「出讓」的,就是出讓地,就對房屋享有較完整的權利

劃撥地的房,能無限期使用(政府不收回的話),但不能出售。要出售就要繳納土地出讓金,變為出讓地,使用年限70年,這時就和商品房差不多了。一般土地出讓金由賣家交,但賣家一般會把這塊算到房價裡,由買家承擔。

還有國人都懂的70年年限,如果運氣好,碰到個40、50甚至60年的老房子(70年的運氣不是更好?滾蛋!祖國母親大人都還沒70歲),要搞清楚怎麼搞......怎麼搞?我也沒碰過這種情況,我也不知道怎麼搞。問去......

3、去房管局核實以上情況

賣家手上的東西可以隱瞞做手腳,怎麼辦?去房管局看看吧。

順便搞清楚你看上的二手房是不是房改房、安居工程、經濟適用房、單位房屋。這些住房,在轉讓時有一定限制,要避免買賣合同與政策、法律衝突。

再順便問問70歲的房子怎麼搞。

4、看房子是否在租

原房主A,2014年1月把房子租給一個哥們B,租期2年,就是租到2015年12月。

兄弟你今天2014年4月30日,和原房主A房屋交易成功,你給了他幾十、百來萬,高高興興的拿到房產證。然後想搬家......等下,B哥不讓你進,他且住著呢。

反了他了!他有權利嗎???有!因為我國認可「買賣不破租賃」,也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。

怎麼辦?買之前,讓A哥先把B哥,搞定整走了,再來和你談!做人要專一不是!!

5、近期是否會拆遷

如果會,不要告訴別人,買吧!連鄰居幾棟都買了吧,現在我們這有拆有賺。

不知道武漢怎麼樣,如果武漢拆遷,房主會虧,就要先瞭解清楚。

先到這,我玩去了,控制上網時間,享受生活。

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五一繼續,我是有多敬業(╯‵□′)╯︵┴═┴

四、交易前要注意的問題(也是步驟三要注意的)

1、看二手房的物管費用是否拖欠

有些房主在賣房子時,有些費用長期拖欠,甚至已經欠下數目不小的費用。你如果不知情就買了,那你就等著全部承擔這些費用吧。新房一般就沒這些問題,哪些費用要注意????慢慢來:

(1)水費。

要問賣家是否已付清水費,可以向他要交房日上個月份已繳納的水費賬單收據

(2)電費。

不像水費那麼簡單。除了向他要交房日上個月份已繳納的電費賬單收據,你最好親自查一下電表有否移動、改裝、走表是否正常等(有聽中介的人說過,原房主改裝過電表,新房主被罰款的故事),不過不是專業人士不是很容易看的懂,怎麼辦?帶個看的懂的哥們一起看房。

(3)煤氣費。

同上,這些都要辦好過戶。北方好像還有暖氣費,我們沒有,就寫一起了。

(4)電話、寬帶、有線電視等。

一般讓原房主遷走,把自己原來的號碼遷來。

(5)物業相關費用。

去物業公司問,有沒欠啥錢,還有過戶什麼的。

2、注意遷移戶口問題。

有時候我們這買二手房,就是為了孩子就近讀書問題,給孩子上戶口很重要。如果賣家的戶口沒有及時遷出,我們的戶口也遷不進來,就會發生糾紛。目的沒達到,那房子都等於白買(這種事,真還聽過不少)。

因此,買房前可到相關部門(街道、居委會、派出所之類)查閱賣家的戶口是否已經遷出。如果賣家戶口要在交房後才能遷,就一定要與賣家就此問題在合同裡講清楚。

五、簽訂合同時的注意事項(步驟四要注意的)

1、合同的建立:

房管局大多會提供二手房買賣合同範本並要求交易雙方使用,可以直接拿來在範本的基礎上做改動,民間合同多由賣方提供。買房就要注意,賣方做了哪些改動,提出自己的意見看法,以達成最後的同一。

2、約定付房款

一般有一次性付款或者按揭付款兩種方式。憑自身實力選擇。作為一個理財者,強烈建議,就算有實力,也請選後者。為什麼?房貸利息低唄!知道民間借貸利息是房貸的幾倍?

3、確定交房細節:

(1)交房的時間和條件。

時間好辦,條件可以提哪些?比如賣方要負責清空房間,整理乾淨等(想想看:開門,一個堆滿垃圾的屋子)。

(2)物業費、水電費等

上面說過了,要他提供最後一個月的繳費證明。

(3)過戶

1時間:確定到房管局辦理買賣合同登記和過戶的時間。

2費用:過戶所涉稅收和費用誰出。這些要在合同裡訂好。

二手房交易稅費包括:營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護建設稅、契稅、教育費附加等。其中比較大塊的是營業稅、個人所得稅、契稅三項,(其餘幾項都很少一般就是幾百塊錢)。「交易稅費由乙方承擔」是合同中的常見陷阱,一般來說營業稅、個人所得稅由賣方負責,買方負責契稅。

前幾年都是賣方市場,不少買方為了搶房,都主動承擔了所有稅費,現在房價沒那麼誇張了,才會開始注意具體誰負責。還有一種情況是,事先談好,以房價讓利為條件,乙方可以同意在合同裡寫交易稅費由乙方承擔,同時房價低了稅費也可以少交幾百塊。

上證的人數:房產證上要寫幾個人的名字?老婆、孩子的如果要加,現在就一起寫上,以後再加,麻煩的很。

戶口遷出:上一大點的最後一個問題,現在就訂好賣方戶口遷出的時限。

4、明確違約責任:

這事真常有,如果合同簽完,原房主A哥突然發現:我去,房價飆升了!!!!要你退房了。咋辦?買了個表的,現在就先明確違約責任,注意以下幾點:

(1)合同上的時間必須都是精確的日期,不要用什麼的「之前」、「之後」的傻字眼。

(2)每項主要義務都要有一一對應的違約責任,最好直接定下具體數額的違約金(但是別定太高,太誇張好像法院也不認)

(3定下如果違約,賣方要承擔買方裝修、搬家之類的損失。另外,定下違約方要承擔守約方主訴訟費、律師費等等各種花費。

六、步驟五之後都是對公環節,只要前面合同訂好,基本沒太大問題。

稍微講一點,有辦貸款的話,會涉及到房屋評估。評估費一般是千分五開始算,過百萬遞減。如果是商貸,可以自己找評估公司,評估費還可以進一步降低。

結束,休息。

【luckystar的回答(66票)】:

購置房產,是提升幸福感的一件大事。同時對於每個家庭來說,這也是一筆巨大的支出,也決定了後續幾十年的生活質量,所以得謹慎再謹慎。

先說買二手房的流程,我畫了一張圖。

產權信息等注意事項,網上已經說得很多了。自家買房的時候,我總結過二手房購置中的一些坑,整理後發下。

一、看房前準備

看房前先明確自己想要什麼樣的房子,確定好預算、區域、戶型等。

比如在北上廣深這樣的一線城市,很多購房者面臨著這樣的問題:是在中心城區買小戶型,還是在郊區買大戶型。

我個人更偏好中心城區的小戶型。房子裝修舊了,可以重新裝。但是在周邊設施、地理位置、升值空間這些方面,都比郊區的房子好。

最重要的一點是,花在交通上的時間大大縮短了。

二十一世紀什麼最寶貴?時間啊。上下班通勤不需要再花幾個小時;劇院、博物館、體育館等設施也都集中在中心城區,去哪裡玩都很方便。

二、怎麼和中介打交道

1. 如果你有足夠的時間和精力,自己對購置房產的手續流程也很瞭解,可以不用找中介。但大多數少班族還是沒有這麼充裕的時間的,找一個中介可以幫你們節約大量的時間。

2. 選擇大中介。房產中介門檻低,水平層次不齊,大型的房產中介,比如中鏈家、我愛我家等,更有保障。

三、看房時的注意事項

1. 看小區的配套設施和交通狀況,去商場、地鐵是否方便,有沒有便利店、幼兒園、健身房、公園等等。以及小區內的綠化和物業管理。

2. 看房子本身的朝向、采光、通風、戶型等,喜歡安靜的人要格外注重噪音問題。在上海,高架邊上的小區會相對便宜一點,就是噪音的問題。

3. 最終確定好的房子,最好白天、晚上都來看一次。

這裡說說我媽朋友家兒子的經歷。他看房階段都是白天來看的,等到實際住進去以後才發現:一到晚上,小區門口就聚集了賣小吃的攤販,油煙和噪音擾民。除此之外,還有一群阿姨固定在附近跳廣場舞,而他的房子正好是在小區靠門邊上的一棟,噪音問題讓他不堪其擾。

4. 看房的時候,最好走訪認識一下鄰居,知道自己如果買在這裡,會和什麼樣的人為鄰;還有一點就是避免買到凶宅。

我有一次在飯局上,碰到一對夫妻說了他們的購房經歷。夫妻倆為了小孩上學買了一套二手的重點學區房,過了一個月才從鄰居那裡得知房子是凶宅:房子的前女主人因為不能生育,丈夫找了小三和她鬧離婚,她想不開就自殺了。

我們講究科學,但大多數中國家庭對於這樣的「凶宅」還是很在意的。看房前多和左鄰右舍交流,能避免這樣的問題。

四、 簽訂合同的注意事項

總體的原則就是合同要盡可能詳細、明確。

1. 和熟人交易,合同也要明確詳細。有些人從熟人手上買房子,覺得要信任朋友,出於面子也不好摳細節,合同就草草簽了。殊不知這樣才是大患:朋友之間也要在簽合同之前明確好細節,不必覺得不好意思。否則後來發生糾紛,連友情也沒有了。

2. 水電氣費、物業費等等有無結清。不要等住進去,才得知房子還欠了一大筆水電費。

3. 戶口和學區房名額

主要是看前房主的戶口沒有有及時遷出。如果是買學區房給小孩上學的,要瞭解清楚所屬地的相關規定,以及這個房子的學區房名額有沒有被用掉。

4. 如果前戶主承諾說傢俱、電器都不帶走,免費送給你的話,一定要白紙黑字落在合同上。以前有買房者為這個發生糾紛的。

5. 違約責任

深圳今年的房價大漲潮中,發生過很多次違約事件。賣方一看房價又漲了,就違約把房子賣給了出價更高的人。如果在合同裡寫明了違約責任,即使遭遇賣方違約,也能拿到巨額的違約金,足以承擔自己的損失。

【蔣捷的回答(240票)】:

排名第一的是一個系統性大而全的綱要。那麼我來補充一篇實戰心得

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答主背景:上海剛剛購入一套二手房,置換性質

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答主14年11月份左右也看過房子,但那個時候行情不明朗,拋出來的很少,可選擇範圍太少

今年政府為了刺激房市,推出一系列利好政策,在一片房價要漲的呼聲中,答主再次投身市場。

買房最重要的一點是自己的態度:這裡我們只講剛需性質。對於我們這類人來說,房子的支出佔你一生收入中很大的一個比例,並且這筆錢花的怎麼樣直接決定了你接下去幾十年的生活質量。

因此,你必須讓自己花!時!間!,花大把的時間去研究和看房。

那些週末看了幾趟房子就大喊太累,太花時間的想法要不得。

為什麼要花時間呢?

買到一套稱心的二手房本來就不是一件容易的事情(無視價格的請走開)。

二手房,意味著不確定因素太多,大複雜,需要大量時間對比衡量,而很多關鍵信息又是不透明的,還有中介在不停地干擾你,因此花幾個月的時間很正常(答主這次耗費4個月的時間,最後買到的還只是相對滿意的房子)。

接下來說重點:既然要花時間,怎麼讓時間運用的更高效?

1. 選好中介,並訓練他們

中介是你的眼睛和耳朵,他們是否聽話,是否給你提供有價值的信息,決定了你買房過程的體驗。

中介有他們自己的利益驅動:在最短的時間內成交。本質上是和你的目標(買到最合適的房子)相悖的。因此,不要聽中介:」錯過了就沒了「,」房價要漲了「類似的話,所有催促你成交的話都是為了他們自己的利益考慮。

應該怎麼做?

首先,找2~3家大的中介,每家中介選2名業務員。一般來說,直接找門店經理,讓他推薦會比較靠譜。

為什麼 每家中介要選兩名?因為可以中介內部做橫向比較,看給到你的房源是否合理(當然這兩名不要在一個門店裡)。

其次,把你的條件明確的告訴他們:包括預算。

接下來就很重要了:過濾他們提供的房源信息,根據質量給反饋。中介一般會先帶你看幾套不咋樣的房子,然後再帶你看一兩套條件稍好的房子,然後就開始鼓動你出手。

而你要做的,就是SAY NO,並且要做出很挑剔的姿態。如果你不挑剔,中介的下限會越來越低,給你不好的房源,浪費你的時間。

做好和中介打持久戰的準備,中介投入的時間成本越多,越是會提供好房源給你

2. 收集信息

你的目標是把選定片區的小區全部看遍,確認房型、采光、交通、基準價格等硬指標,在這個基礎上建立候選清單。

談談基準價格,基準價格用於衡量不同二手房價格的合理性。我自己是這麼做的:

先看片區內房源的大致均價,我看的區域3.2W每平,然後給各種的條件設定價值,

房齡折舊:每差一年價格下降1%(越新折的越快,越老折的越慢)。

地段:到地鐵、菜場、超市等的距離和價值的關係,不同購房者的需求點不同,權重各有高低,根據自己的情況來。

樓層:一般來說 多層:3>4>5>2>1>6>7 電梯房:中高層 > 頂層 > 底層,電梯房的一個簡單算法是:每高一層,加1W

采光:采光分兩個層次,1.是否全明,每個房間是否都有窗。2.陽光照射時間,很多年輕人對這點可能不太重視而年長者會苦口婆心地勸說。從市場情況看,朝南的房子基本上比朝北的要高出3~5K每平。我把光照時長分成3檔:從早曬到晚 > 4、5個小時左右 > 3個小時以下。

基本條件就這些,如果還有一些自己比較在意的,也折算成相應的價值。

在瞭解所有小區情況和制定基準價格後,對不同房源的開價就心中有數了:我看到最後,中介給我的房源,我都不用上門看,直接出價,節省了大量時間。

提醒一點:如果這套房不是你最後一套,那麼有些條件即使你自己的需求不大,考慮到保值,方便以後出手,也要盡量選好的。這次買房很深刻的一個體會是:各方面條件好的二手房,拋出來的非常少,總是有一些硬傷,換句話說如果房子好,住的很舒服,賣的意願就很小。

3. 議價

樓主不是這方面的高手,只能採取中規中矩的策略:

1. 理解大環境是買方市場還是賣方市場。這點決定了在買賣時你應該持有的姿態,上海這邊基本上還是買方市場,意味著可以有充足的時間可以做比較。

2. 房東狀態。

a) 置換,價格合適就賣,這是碰到最多的情況。有時間約束和價格約束。

b) 急賣,主要是時間約束。

c) 賣個好價錢,房子一般都不錯,期望值很高,主要是價格約束。

3. 出價。樓主最後使用的都是開門見山式,這樣最直接省事,根據基準價格算出房子的合理價格,然後再砍掉5%,看房東反應。一般來說,他這時要給出讓步,但還不會是最低價。你可以不理他,如果他屬於前面說的a或b類,隔段時間還會找你。你要記得,這是買方市場。

4. 時間

1. 好房子一般很少拋出來,必須耐心等待。

2. 房子剛出來時房東的期望值一般都比較高,必須耐心等待。

4. 其他小TIPS

1. 中介會試圖讓你交一筆所謂的保證金,說這樣好跟房東談價格,不!要!理!睬!

2. 和小區裡的門衛,大爺大媽聊聊,獲取房子的信息

3. 中介費是可以打折扣的

【enoo的回答(36票)】:

做任何事,目的為先。

有人為了離公司更近一些;

有人因為手頭暫時不寬裕;

也有人為了讓公司有個執照可以落戶的經營場所;

還有人為了讓孩子入學更方便。

有關流程,已經有答案說的比較全面了,我只說一些其它答案裡沒提到的,而且是個人親身經歷的來說。

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不是靠近學校的就是學區房。

有些樓盤雖然與名校僅一牆之隔,但並非意味著就能進入該學校就讀。

按照相應規定,每個學校的招生範圍每年都會公佈一次,但招生範圍的確定是以小區或者街道整體劃分,這就產生居住地與學校雖然僅一牆之隔,卻不一定能被劃進家長想要選擇的學校的情形。說到底,是政府職能部門工作缺乏人性化。

市場上有些樓盤不管三七二十一,將附近所有學校統統放進自己的樓書中來,並宣稱自身為「學區房」,其實樓盤能否劃入學校的招生範圍,需事先瞭解清楚。而對於少數與名校距離很近,但並不是其招生範圍內的「山寨學區房」,則一定要當心。

所以,如果購買二手房的目的是為了讓孩子就近入學,獲得更好的教育資源,建議購房前先去意向就讀的學校,或者小區物業瞭解清楚再決定是否購買。

下面是武漢本地一些重點小學對口的小區名字,給需要的人做個參考。

武漢小學:凱樂花園、中南集團、水利廳、中南設計院、電力設計院、測繪局、中南宿舍

光谷二小:萬科城市花園、萬科紅郡、當代國際花園、現代森林小鎮

南湖一小:華錦花園、虹頂家園、都市桃源、七星雪香園、風華天城、水域天際、松濤苑、江南庭苑、成功花園

花橋小學:花橋一村、花橋二村、育才一村、育才二村、育才三村、聚財南苑、協昌裡

沌口實驗小學:綠島花園、東風陽光城、萬科金域藍灣、博學華府、佳和馨居社區

洪山小學:新都國際社區、濱湖社區、水岸畢加索小區、海濱城小區、洪山小區

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土地用途一定要看清,可能會影響後續交易或貸款審批。

13年購入的一套40年產權的商住兩用房,主要用作投資和公司註冊地點,在此之前只有70年和40年產權兩種概念,也就是大多數人所說的商業住宅和商住兩用房。

今年上半年,本打算拿房產作抵押貸款用作公司經營,但是在銀行審批流程最後一個環節才知道土地用途決定你是否可以拿房子從銀行貸到款。

上傳一些常見的土地用途給大家看一下。

購買二手房,包括新房之前,如果本來就打算未來有可能拿房屋作抵押,一定要問清看清開發商拿地的用途。目前一些大的銀行只認住宅和商業用地的貸款申請。

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房屋滲水別光看廚衛

有很多二手的次新房,購房者大多因為此房還未裝修就認為不存在滲水漏水問題。而且在很多人印象裡,滲水問題一般都發生在衛生間,但有時,外牆滲水比衛生間滲水還麻煩。

不少開發商為了掩飾塗料外牆因年久而出現的裂痕而紛紛採用外牆磚飾面,但是裂痕還在,不過是被掩蓋了而已。

如果有條件,記得在連續陰雨天去看看房子,特別要注意背陰處的窗台或牆角,看看是否存在外牆滲水的現象。

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買房最操心的不是售前售中,而是售後

有人提到繞過中介可以節省不少中介費用,但前提是你真的是一個驗房能手,否則利弊權衡之下,相當於為了節省一些中介費,而自己要去承擔一些後續風險。

目前不少互聯網的二手房交易企業無論是服務還是價格,都比傳統線下中介便宜不少,所以我個人建議,還是去尋找一個靠譜合意的第三方中介,能花錢解決的問題就不要花精力,每個人的精力有限,最好拿來創造價值。

【熊秋悅的回答(28票)】:

正在賣武漢房,最近也在深圳買二手房。

總的來說,買二手房確實比較勞心費力,過程不多說了,累。

二手房手續比買新盤複雜太多了,要跟個人交易,心裡實在不放心,思前想後還是找了代理中介。之前賣房的時候在網上掛了信息,結果十里八鄉的中介都找上門來了,歎。最後聽了朋友都建議,選定了一家大的中介,可靠度高一些,也實在沒那麼多精力每天接各種電話。

二手房的選擇範圍比新盤要大的多,也瑣碎得多,所以,先從地段上來確定縮小範圍。計算好住家和上班的距離,還有交通便利程度。比如武漢三鎮被江這麼一分,最好不要跨江,每天過江堵成狗。有時候在不遠不近的堵點附近買房,還不如去遠一點的環線附近買,房價便宜還不堵。

先在網上大致選好幾條線路和區域,網上信息多,可以查看一下,不過網上信息太多,很多房源和價格並不可信。

最好上下班點多走走,看看哪條線比較順,然後選其中靠近地鐵公交站的地方。

另外,根據住房用途,自住還是投資,是否需要學區房,都根據自己的需求想清楚。

選好了幾個大塊區域後,就可以看具體的小區和房源了。

買房最好能有小區環境,安全比較有保障。周邊轉一圈,大概心裡有個數,就可以找附近的中介了。

一般來說,購房是可以DIY的,但最好是熟識程序和房主的,如果怕麻煩,另外擔心中間的交易過程沒有保障等等的,那麼還是找中介吧。

個人建議是找規模大,有全國連鎖的中介,相對有保障,出了事情好解決。武漢的話,印象裡比較大的是中聯,現在應該被鏈家收購了,21世紀等,本地經營時間比較長。

接下來是漫長的看房選房過程,自己要長心。

樓層,朝向,戶型,結構,慢慢看多了總會有感覺的。記得一定要白天去看房,周邊的環境,房間的通光和通風等,都要自己看好了。

還有鄰居有沒有特別麻煩的,也要留個心!可以敲門問問鄰居或者保安一些居住的問題,避免一些入住後扯皮拉筋的事情。

基本確定購買意向後,就需要查檔了。深圳的中介一般是有權限可以上網查看相關信息的,武漢不確定。即便網上有,查檔這步也不能省,一定要和賣家一起,拿賣家的證件原件去房管局查檔。這個很重要!切記切記!房產的產權確定後再去簽購買合同,不管中介是否提醒你,這一步非常重要。原房主有多少個人的名字在上面,房屋有沒有被依法查封,房屋的年限等等。

簽合同也要注意,具體交付各種費用和辦理過戶的時間都一項一項寫清楚,包括違約責任,萬一碰到違約的情況打官司也好辦。自己動筆!不要懶!

如果像鏈家這種提出可以投保先行賠付的,一定要弄清協議內容,該寫進合同的也寫進合同。

最後,到日子了該辦證就辦證,合同寫好了,中介正規,問題都不會太大,走流程的時候不要拖拉就好。

保留好各種票據。

最重要的是,自己要上心,多跑多看多問。看的時候不要心急,考慮周全了出手的時候穩准狠。

ps.和律師朋友聊過,他說,合同千萬不要懶,不要用現成的,這個簽好了就沒太大問題了,實在不行,走法律流程可以解決的也都不算問題。

嗯好運!

【yifeihuang的回答(35票)】:

講講我最近(2015年9月)的在上海的買房經驗,主要是如何和中介打交道的。

1. 務必用小號聯繫中介,否則的話等著各路中介來輪番轟炸吧。最不好的是用iphone手機的號碼,又沒有騷擾攔截。

這方面鏈家最差,買好房之前沒有人來騷擾,買好之後連續不斷的。

2. 不付誠意金、意向金,如果有中介要和你談這個,叫他滾。

想買的好房子難找,騎著電瓶車的中介滿大街都是。老娘的字典裡,就沒有誠意金一說。

老娘是誠意買家,房子看好了,價錢合適,直接簽合同付定金,要個屁的誠意金。

他要是收誠意金,就不是誠意賣家,老娘不伺候。

3. 先看房子,中介費等到房子談的差不多了再談。否則你一開始和中介狂砍中介費,但是房子本身沒有談攏,不是白費力氣麼。

而且中介會沒有多大動力幫你找房子。

4. 中介可以欺騙我一次,但是絕對沒有第二次。比如中介說好帶你看這個房子,到了之後又說沒有,推薦另外的房子;房東跳價(不好判斷是房東還是中介在背後搗鬼) 等等之類。

必須要大發雷霆,嚴厲批評(當然不要用侮辱性詞彙罵他,畢竟大家都是人,有自尊的)

當然發火歸發火,發完火之後中介還是回來找你,給你道歉,給你解釋,你就聽。

你要咬定原先的條件,讓中介去談,談不下來別來見我。

5. 在行動上對中介要防範,但是在語言上對中介還是客氣一點,不要搞得針鋒相對劍拔弩張,畢竟他們是服務行業,關係太差也不好。

所有的感性都是戰術技巧(發火之類的),最終下決定還是要理性。

6. 中介費最多給一個點(不超過500萬的房子),超過500萬最多給5萬,具體數字看你和中介怎麼談。

說實在的,在和房東談好了之後來談中介費,不要以為你大錢已定小錢就不得不讓步,其實中介比你還著急。你中介費大不了和賣家下次再談,中介公司可是一分錢都沒有確定下來。

利用 愛屋及烏、搜房網等的1個點0.5個點來壓價。告訴他們搜房網的小張什麼也給推薦的這套房子,同樣條件,人家只要0.5個點,我是看著是因為你們最早給我推薦這個房子才和你先談的,這邊談不攏我找搜房網去。不斷施加壓力。當然現實中0.5是很難的,1個點比較現實,無論是什麼中介,無論他們有什麼規定,他們最終都能夠接受1個點的。

中介費用要過戶才付,他們會讓你在簽約就付掉,告訴他們門都沒有,再逼逼房子我們不買了。實在不行簽約當天付個1000意思一下,其餘過戶再說。最好留一筆中介費到交房再付。這個看你自己的談的能力。

67 關於辦貸款:

不要以為自己沒有銀行的門路就覺得必須依靠中介,

隨便找一家銀行,進去告訴他們要咨詢住房貸款的事情,自然有業務員接待你。基本上同一家銀行的不同信貸員給的條件都是一樣的,有沒有人認識都差不多。

銀行就是靠貸款賺錢,你就是他們的客戶,怕什麼。

一家銀行做不了再換一家,打電話或者直接走進去問。

中介也有合作的銀行,問問他們,然後和你自己問道的做個比較,哪家優惠選哪家。

8, 關於看房子:

基本上可以選中2片區域,然後花一整天時間去一片區域,把那裡所有的小區的房子看個遍,瞭解了大概情況。

一片區域看個2-3次看完10-20套房子之後基本上有概念了,自己想要的房子在那個小區,什麼價位,優點缺點之類。

然後當價錢還算實惠的房子出現的時候,馬上做決定,看完之後當天中介會聯繫你,你就說有意向,但是價錢上還要侃侃,不要告訴中介你的底價,讓中介去問這個房子能夠讓到多少。 覺得合適的話當面去談。

堅信一點:好房子是會源源不斷出現的,不存在說某一時期市場上沒有你想要的房子了(除非你的預算和實際市場情況嚴重偏離),只是價格在變動。

當價格合適的房子出現的時候,不要猶豫,抓住他。

9 關於稅費:

讓中介在你和房東直接面談之前幫你算好,包括你的購房資質、貸款情況等等。瞭解清楚了,和房東要談的就只是一個價格和付款方式。

房東承若的所有東西都要在合同上寫下來,包括是否滿五唯一、是否附送車位等等,口說無憑

關於你的貸款申請資質、稅費等情況,可以讓不同的中介都幫你算算,如果算下來都差不多,那應該沒有什麼問題。

10. 另外,不要買有硬傷的房子。

這些硬傷包括: 底樓(帶花園除外)、頂樓、靠近大馬路、靠近垃圾場、靠近高壓線、房型巨差、位置過於偏遠交通不便(未來規劃的也沒有地鐵線路)等。

雖然你可能無所謂這些,但是房子是具有投資屬性的,現在圖便宜,將來也賣不上價錢,而且賣的慢,急死人。

在條件允許的情況下,優先考慮:

02年之後的電梯房,1.5公里之內有地鐵,房型合理的。

買房就是投資,無論你是不是買來自住,不要任性。

【張今兒的回答(56票)】:

二手房市場是個江湖。

「戰爭結束了。」經理坐在我對面的辦公桌,白熾燈慘熒熒地打在他的臉上,他翹著二郎腿,眼神飄忽,鬆了鬆喉間的領帶。

我納悶。

當時我正滿街找著wifi信號,才在這處房產中介站定不久,滿面玻璃牆貼得全是房市廣告,縫隙擠縫隙。

之間竄出一隻眼睛。

我們對視。眼神交流。

「買房嗎?」他擠擠眼。

「隨便看看。」,我瞪。

「我來給你介紹吧。」

我正用眉眼醞釀措辭,這隻眼睛一下子消失,換上了一副面孔。

站在我面前的年輕男人剃著小平頭,打著紅色領帶,一套廉價西裝內襯著汗漬的白衣,胸前招搖著一塊名牌。他太熱情了,雙手雙腳拉著我進店門:「裡面坐坐,坐坐,陪我聊聊。」

走進才知道,這家中介公司實在太小,就他一人,桌椅一套,資料堆得山高,空調有幾個年頭了,泛黃。牆上掛著幾面錦旗,不外是業界良心云云。

他叼上煙,推了把椅子,看我好奇探究,忙拉我落座。「嗨,都是自己送自己的。」,順手又扣下了一個自己正在領獎的相框。

「什麼戰爭?」我耐著性子問。

他深悶一口煙,濃雲籠罩裡,我看到一雙四十歲的眼睛。他頓了一下,猛一拉抽屜,掏出一本冊子,深藍色,硬皮封面,我翻開,密密麻麻的地址,姓名,還有別家房產中介的名號。

好似蛇文。

「你這是……?」我問。「另外,這裡的wifi密碼是什麼?」

他翻白眼。「沒有。如果你要的話我帶你去售樓處蹭。但你要聽我說說話,我的心裡話。一切都結束了,我要找個人好好嘮嘮。」

這很合理,我點頭。

「你看,」他手指不遠處。另一家中介,幾個中介穿著筆挺的西裝站在門口,手裡拿一疊促銷資料。「他們在幹嘛?」

「賣房。」我沉吟。

「不,仔細看。」他又吸一口煙,一副我猜不到的狡黠。

我扭過整個身子,只消稍坐起來,就探身碰到了玻璃,鼻尖涼涼的——對面的中介公司,人手各一,手握一疊房產資料,但好長時間都無人動彈,表情是凝固的,彼此之間沉默不語。偶有路人走過,問問行情,他們也只是遞上一份資料。

好像青蛙被剪去頭後拉扯四肢的條件反射。

「迷茫。」他又鬆了松領帶,解開西裝扣子。「我懂。」

掏下一個假領。

我只覺得空調有些熱,並不知怎麼回答。

「你知道嗎?我們幹不下去了。戰爭只能結束了,我們輸了。」他沉默地端詳了我一會,好像確定我這個連wifi都找不到的人很可靠似的,告訴我一個秘密。

我再端詳他。

五官平庸地要掉進背景裡,小寸頭,黝黑。

沉默了一會,他終究忍不住。

「我是個情報人員,我是安全部的。為了阻止城市裡的空房大量被出售,我們的秘密部隊在都市無處安札。特意被安全部委派來做黑中介。」

媽呀。

「黑中介才不是開出來賺黑心錢的。是為了給888部隊安身之所,平時他們滲透在廣場舞、菜場、學校、小區健身房,為了任何時候的及時出動,平平常常地滲透在城市的生活裡,不留痕跡。」

為了wifi,我想。

「你見過工商來這裡收錢嗎?」

「……」

「見過城管來這裡搗事嗎?」他循循善誘。

「好像的確沒有。」

他一拍手,得意。「因為我們是隸屬國家的。他們也是。」

「他們?」我驚。

他手撩得一指。

「那家,那家,還有那家!」

「這麼多。那豈不是能有的空房都被你們搞斷了。」

「水比你想得更深。」

再看他,這時五官倒沒那麼平庸了,多一分神秘。

「其實大多數的房國家能自己買的就購入了,剩下不行的,就雇我們這些精英拖住,死活賣不出去。」

我都有點信以為真。

「其實中國根本就沒有貪官,錢都用來買房了。業績不好的那些,都被槍斃了。任務太嚴峻了。」

他有點痛心疾首的意思。

「可是…………你們都能有什麼特殊的手段組織別人買房?」

「多得很。」

他指給我看一份list。

1.拿到房東鑰匙後,進入,破壞牆面,下水道,地板等不易察覺的角落,天花板、牆壁等要巧妙毀壞,保證物業管理費和水電煤欠費,保證客戶對該房沒有興趣。

2.確保交錢後無法順利過戶,全力配合賣方偽造身份。一定要做好中介機構應具備的兩證的假證。一是房屋土地管理局頒發的中介代理資質證書,二是工商部門頒發的營業執照。

3.不要提醒買房者產權證和賣房人是否一致,拒絕任何核對項目

4.多徵用優秀房源,諸如私自搭建類、遺產糾紛類,有抵押有共有人類

5.無論如何不要將房屋面積及附屬設施、價款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責任等關鍵性承諾加在合同中。

6.絕不透露真實房齡,一律十年以下。

(……)

『那你們要是被當場識破,該怎麼辦?政府裡有你們的人嗎?「我念完,前傾著身體,問。

乖乖,買個二手房這麼多門道!

他豎起一根手指,笑得得意。

「沒關係,我們有集體紋身。一看,立刻沒事。」

「哦?霸氣得很?」

他終於又再站起身,慢吞吞地解扣子。

背對我。

逆著陽光,我看他凹凸的背脊。

上書四個大字。

大哥饒命。

——————

好啦。其實想法來自於這個廣告。真的太好笑了。

想法來自於…………

他們居然會先行付款拿下優秀房源。

鏈家網&開心麻花之武大郎篇

鏈家網&開心麻花之孔明篇

【福芙的回答(31票)】:

瀏覽下來,確定沒人發這20條注意事項,那就只好攢著大招來發了,害羞ing...

一、確認產權的可靠度

1.注意產權證上的房主是否與賣房人是同一個人;

2.產權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處;

3.一定要驗看產權證的正本,而且到房管局查詢此產權證的真實性。

二、考察原單位是否允許轉賣

1.確認標準價購買的公房出讓時是否已經按成本價補足費用或者與原單位按比例分成;

2.大部分公房進行房改時原單位都保留優先回購權,因此要確認原單位是否同意出讓;

3.一般來說,軍產、院(醫院)產、校(學校)產的公房必須要原單位蓋章後才能出讓。

三、查看是否有私搭私建部分

1.是否有佔用屋頂的平台、走廊的情況;或者屋內是否有搭建的小閣樓;

2.是否改動過房屋的內、外部結構,如將陽台改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間;

3.陽台是不是房主自己封閉的,這牽涉到陽檯面積應該怎麼計算的問題。

四、確認房屋的準確面積

1.包括建築面積、使用面積和戶內的實際面積;

2.產權證上一般標明的是建築面積;

3.最保險的辦法是測量一下房屋內從一端牆角到另一端牆角的面積,即所謂地毯面積。

五、觀察房屋的內部結構

1.戶型是否合理,有沒有特別不適合居住的缺點;

2.管線是否太多或者走線不合理;

3.天花板是否有滲水的痕跡,牆壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。

六、考核房屋的市政配套

1.打開水龍頭觀察水的質量、水壓;

2.打開電視看一看圖像是否清楚,能收視多少個台的節目;

3.確認房子的供電容量,避免出現夏天開不了空調的現象;

4.觀察戶內、外電線是否有老化的現象;

5.電話線的接通情況,是普通電話線還是ISDN電話線;

6.煤氣的接通情況,是否已經換用天然氣;

7.小區有無熱水供應,或者房屋本身是否帶有熱水器;

8.冬天暖氣的供應以及費用的收取,暖氣片數夠不夠,暖氣溫度夠不夠。

七、瞭解裝修的狀況

1.原房屋是否帶裝修,裝修水平和程度如何,是不是需要全部打掉;

2.瞭解住宅的內部結構圖,包括管線的走向、承重牆的位置等,以便重新裝修。

八、查驗物業管理的水平

1.水、電、煤、暖的費用如何收取,是上門代收還是自己去繳,三表是否出戶;

2.觀察電梯的品牌、速度及管理方式,觀察公共樓道的整潔程度及佈局;

3.小區是否封閉,保安水平怎樣,觀察一下保安人員的數量和責任心;

4.小區綠化工作如何,物業管理公司提供哪些服務。

九、瞭解以後居住的費用

1.水、電、煤、暖的價格;

2.物業管理費的收取標準;

3.車位的費用。

十、追溯舊房的歷史

1.哪一年蓋的,還有多長時間的土地使用期限;

2.哪些人住過,什麼背景,是何種用途;

3.是否發生過不好的事情,是否欠人錢或者發生過盜竊案;

4.是否欠物業管理公司的費用,以及水、電、煤、暖的費用。

十一、瞭解鄰居的組合

1.好鄰居會讓你生活愉快,選不同的時間在社區內看人來人往,通過衣首和生活規律判斷人的社會層次;

2.拜訪上、下、左、右鄰居,瞭解他們在此居住是否順心;

3.與居委會或者傳達室的值班人員聊天,瞭解情況。

十二、算計一下房價

1.自己通過對市場上公房的反覆比較判斷房屋的價值;

2.委託信得過的中介公司或者評估事務所進行評估;

3.銀行提供按揭時會做保值評估這個價格可以看成是房屋的最低保值價。

十三、二手房按揭的條件

1.年滿18歲,有城鎮戶口,本地、外地均可;

2.能提供穩定的收入支付本息的證明;

3.願意將所賣的房子作為抵押,或者能提供其它符合條件的抵押;

4.所購房屋產權所屬真實可靠;

5.支付有關手續費。

十四、請律師

1.二手房買賣的情況比商品房更為複雜,因此有律師提供建議參考更可靠;

2.建議請一位盡可能熟悉業務的律師做全面顧問。

十五、找代理行

1.代理公司的二手房信息要比個人更全面,但是目前來看信息的準確程度還需要驗證;

2.在把你的業務交給代理行之前應該瞭解:代理行提供的服務有哪幾項?是否可以幫助申請二手房按揭?買賣過程中若發生了問題,代理行是否有義務、有能力負責賠償損失?代理行的服務收費標準是多少?是否能保證買到稱心的二手房?

十六、考察代理公司是否可靠

1.有效的當地工商局頒發的營業執照,當地房屋土地管理局頒發的中介代理行資質證書;

2.資質證書是行業管理部門頒發的,對保證代理行的可靠性更有作用。

十七、及時瞭解政策、程序、費用上的變化

1.要注意報紙的新消息;

2.向律師及中介代理公司咨詢;

3.最可靠的還是向有關房管部門咨詢,及時瞭解最新的信息。

十八、產權是否完整

1.確認產權的完整性,有沒有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港,也會出現這樣的糾紛;

2.只可相信自己的眼睛,一定要在過完戶以後才能將房款轉移到原戶主手上。

十九、小心房款和產權的交接

1.不要隨便相信對方的信譽,先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題;

2.可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位,如律師樓或信譽較好的代理公司處,等過戶完成後,再將房款轉入賣方的賬戶。

二十、保證產權順利過戶

1.必須要經當地房屋土地管理局辦理完產權才算完成過戶手續。有代理公司、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程;

2.從買房的角度來說,一定是產權過完戶以後這套房才真正屬於你,在此之前,賣方隨時可以毀約。

【青嵐的回答(6票)】:

買二手房需要注意的太多了,前面已經有很多知友說的很清楚了,我再補充一個最重要的:預防被騙。

(1)我朋友中就有買二手房被騙子用假身份證,房產證騙訂金的,所以如果直接跟房主交易的話,一定要在本地的房產交易市場驗明房產證再交定金交易。

(2)當然,目前房源信息大部分都掌握在中介手裡,直接跟房主交易的機會不太多,所以大多還是得通過中介,這裡學問可就大了,同樣是中介,全國連鎖的大中介和本地的小中介服務質量差距很大,專業程度上差的更多,大中介由於規模效應,自有巨量資金,更重視自己的名譽,會對員工定期進行專業培訓,所以一旦發生糾紛,在本地得不到解決,向上一級或總公司投訴一般都會給個解決辦法,有的大中介還會在自己的經紀人因為專業上的疏忽而給客戶造成的經濟損失給予賠償,這種規範化是小中介所不能比的,選擇一個好中介能讓你省不少心(大中介基本都能保證真房源,這個小中介就沒法比),至於中介怎麼選擇,基本就選你們本地最大的就成,規模基本跟專業程度,省心程度成正比的,想省心必然要多花點錢,想省錢就必然要自己多跑跑看看,做好FIGHTING的準備。

(3)二手房交易中的主要需要注意的坑有:頂層漏水,周邊強電設備的輻射,一房多賣,查封房再賣,凶宅,物業欠費,個人精力再旺盛,沒有多次買房經驗,不在買房區域生活多年,以上的坑點不可能都避免,所以這時候,一個專業的中介的價值就體現出來了(中介的專業程度並不僅僅是熟悉各種交易文件,政策,辦理貸款有多快),選擇中介一定要看這家中介在這些方面的專業程度有多高,會讓你更省心,最好把需要注意的事項都寫在中介的服務合同裡,一旦被坑,可以向中介索要損失。

最後,祝題主早日入住理想家園。

【唐缺的回答(27票)】:

其他的各類注意事項網上都有很多,比如如何查驗產權避免糾紛、如果看清房屋的優缺點等。我補充一點實戰中的經驗:一定不要讓中介覺得你急於買房。

我買房的時候,好處就在於不是非買不可,所以沒有半點著急,口頭禪就是「不行就算了」,中介的種種花招在我這裡都不管用,最後砍價的時候也十分堅決,你不讓我就不買唄。不過聽過其他一些朋友講和中介打交道的事兒,不少都吃過點小虧。

中介圖的是賺錢,找有名氣的大中介目的主要是保證流程的正規和不至於被騙,但不能保證中介不在其他方面動花花腸子。所以看房的時候,一定不能流露出急於買房的情緒,看中一套中意的房子也不要表現出過分的滿意或者欣賞,否則中介會想方設法盡量誑你早做決定,砍價也會十分困難。

【何曄的回答(15票)】:

基本上需要一個中介,然後還要和他砍價把中介費打折。

首先需要看房吧,看朝向樓層是否出租小區環境等等blabla,看多了以後看煩了,大致看看5分鐘結束。好房子都是一樣的,不好的房子一進門就知道。

看房會遇到很多奇葩的上家,比如不買不許看類型的,不論怎麼奇葩,務必不要和上家有交流,中介也應會阻止,遇到直接來說的上家,務必讓他去找中介。

接下來需要瞭解價格,中介告訴你賣家的價位你報給他心理價位,能撮合的就談,不能撮合的直接pass。

不付意向金也不同意跳價,愛賣不賣滾滾滾。

90%的房子都陣亡在這一步。

瞭解價格的同時,如果估摸著基本能談下來的話,可以讓中介去房地產交易中心做一下產權調查,這一步千萬不能馬虎。抵押拉,多個產權人意見不統一拉,面積和產證不符拉,真的很多。

在這裡說一個案件聚焦的案子,一做大死的小屁孩打算套取公積金,然後走虛假買房約定一年後上家把錢還給他,一年後上家不還。然後這位做大死的小屁孩借了高利貸把房貸還完,賣掉,賣的過程中又補辦房產證又賣一次,也就是一房兩賣,結局是法院判決第一次成交有效,該小屁孩把錢還給第二次成交的下家。該案例就是中介沒有做產權調查,導致客戶利益受損失。

銀行貸款也需要先搞清楚,現在二套房房貸政策,限購等等,一不小心陣亡不算而且還要賠一大筆錢。

運氣都好的話可以坐下來和上家簽協議付定金了。

這一步各種奇葩都來了,有臨時反悔的,有臨時跳價的,有臨時跳價再反悔的。前面鐵板釘釘說好一定爽快不跳價的,最後借口回去考慮考慮再來個電話加個XX萬的,見過好多。作為交易參與者心情往往是大喜大悲大悲大喜來回跳。我這裡只建議一點,滿足一次跳價以後還可能會有第二次跳價。那個憋屈的心理。。。

最後上家乖乖的簽了協議,80%的事情算完了,然後辦完過戶就該走安慰上家錢一定會到賬別急別急這個流程。本來到了這一步下家已經沒事了,但是最近有認識的人居然銀行貸款沒下來的,看來以後到這步也不能放鬆了。。TT

【王亞暉的回答(9票)】:

購房前最應該考慮的三個問題是:

1. 房子要距離通勤目的地多遠。

如果你是上班就要考慮上班距離,如果你是上學就要考慮上學距離,這個距離不只是地圖上的直線距離,更要考慮的是乘坐交通工具的時間。我曾經遇到過一個特別尷尬的房子,離我上班地只有3公里,但是沒有任何交通工具直達,這個距離每天早上走有點遠,但是坐公共交通又特別繞,時間和走差不多,如果騎車又沒自行車道。這種房子可能開始租的時候覺得還好,等用了一段時間,比如趕上寒冬,全是給自己添堵。

關於通勤目的地另外要考慮的問題就是你是否有換工作的可能,所以在這個大前提下我推薦盡可能買在交通樞紐的地方,就是出門有地鐵 or 公交。

2. 你的預算有多少。

購房預算我個人建議是有一個比較大的範圍價位,不要只是想以一個具體數字以下,比如你最早預算是100萬,但是看到一個108萬的房子,這8萬塊錢究竟是不是影響你的消費決策,這個要非常嚴肅的考慮清楚。但也不要因為購房讓以後幾十年/十幾年平添太多生活負擔,畢竟買房子的本質目的是提升生活質量。

3.究竟要多大面積。

你現在要幾個人住?以後要幾個人住?這套房子要用多久?是不是有投資目的?這些問題最重要的就是要考慮面積的大小,如果你決定單身一輩子可能50平米的小兩居就夠用,如果打算五年內結婚可能就需要大的多,面積和居室在考慮好以後應該是完全不能動搖的標準,死死的把持住,否則買大了或者買小了也都是給以後的日子添堵。

另外還有三個問題要非常嚴肅的注意:

1. 小區環境是不是好。

這是一個大家買房子習慣性忽略的問題,甚至我還見到過有人買了一個沒有小區的點樓洋洋得意的說這一平米比邊上那個好小區便宜2000塊錢,但小區環境好壞真的就沒有價值了嗎?不只是有價值,而且非常重要。

小區環境好很大程度上也是為之後的生活減少添堵的可能。所以在選擇小區上,我一直是強烈推薦選一些大公司的大項目,一是這些大公司相對幹一票就走的至少你能找到他,他們也會或多或少的顧及自己的品牌形象;二是公司越大,周邊保障像物業之類的做的越好。

2. 周邊環境是不是好。

這個周邊環境不只是周邊有沒有化工廠之類的,更重要的是,周邊生活是不是方便。是不是有菜市場?是不是有超市?小區門口是不是有便利店?幾公里以內是不是有醫院?這些事情都是要看清楚再下的決定。

3. 房子結構是不是好。

這個話題其實中國人非常感興趣,研究的也非常透徹,但我這裡要說的其實不是有陽面朝向之類最基本的問題。而是希望更多的關注你的房子日後的空間利用率如何。所以其實我更推薦你看圖紙的時候就腦補一下什麼地方擺放什麼,我見過一套很奇葩的戶型,就是主臥室面積其實不小,但是沒辦法同時擺下雙人床和寫字檯,因為是長條形的。

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買房子的流程我更推薦去找中介,而且要靠譜的中介。如果不知道怎麼選靠譜的,那就選大的。

大中介的好處無非兩點,一是房源相對共充足,可以讓你一次性的選擇餘地更大一些;二是大的房屋中介也會有一些其他的保障措施來保障雙方的利益,比如 http://www.lianjia.com/zhuanti/baodan 。你會發現,一些中國人很顧慮的是不是凶宅和是不是有輻射都在他們的賠付範圍以內。這些是小的房屋中介無法保障的。

當然跟中介打交道的時候也有幾個事情要在最開始的時候就問好:

1. 中介具體收費情況和具體服務細則。

這個問的越細越好,包括什麼文件需要誰來跑,並不是所有中介都會給你包辦所有業務的。

2.要確認賣房是不是真的是房主本人。

這種時候一般可以要求當場核對一下身份證之類的信息,作為賣房子這麼大的事情我想售房者一般這個請求都能接受。另外要重點看一下,這個房子是不是多人共有的,如果是的話必須要所有人簽字才可以。

3.去房管局核實全部信息。

這是買房子時候經常缺失的一個環節,有些人太過於相信擺在面前的東西,但這些東西完全有可能造假或者故意隱瞞了一些事情。請全部信息都認真的核實過再考慮是不是要買。

4.買家的戶口是不是已經遷出了。

如果沒有遷出一定要擬訂一個具體時間,否則以後也全是麻煩事,尤其是學區房就更要注意。

想起來什麼新的內容再隨時補充。

【吳銘的回答(10票)】:

選一家靠譜的中介非常重要!

選一家靠譜的中介非常重要!

選一家靠譜的中介非常重要!

這是一篇收了錢的約稿,我來安利一下鏈家。願意這麼做的原因很簡單:

首先當我提出「一定會在回答的開篇說明是收費約稿「這個原則的時候,他們很痛快就答應了,否則根本不會往下談。

其次我對這家公司本就是有好感的,不論是我自己、幫朋友租或買二手房的個人經歷,還是公司間有過的合作,鏈家給我留下的印象一直都很專業很有責任心。「中介裡面鏈家最靠譜」這是我個人以前就已經形成的結論,我可以十分肯定換做其他家我不會寫。

最後也是最重要的,在約稿前我瞭解了他們推出的二手房交易方面的一些保障性政策,也確實切中要害,對購房者很實惠,有宣傳的價值而不是憑空忽悠(下面會展開講)。不論是作為同業者還是購房人,我都衷心希望中介這行不斷有公司站出來提升行業標準,這是值得肯定的良性競爭,是值得搖旗吶喊的。

好了廣告時間到,精彩節目馬上回來。

先從最具體的鏈家給出的幾項安心政策說起吧,裡面主要說了四點,可以參考這個鏈接:安心服務保障,鏈家購房安心承諾

1、簽約前查封的房屋鏈家先行墊付

交易房屋在簽署房屋買賣合同前即已被依法查封,鏈家也未對該查封信息進行核實和披露的,為不影響客戶繼續購房,鏈家承諾:客戶已支付的房價款,鏈家先行墊付返還,同時,退還所收佣金。

說實話這第一條把我震住了,這個政策屏蔽了買二手房最大的坑。如果說別的問題可以和中介磨一磨讓他們解決的話,查封這種情況真的出現的話,中介完全可以以「毫不知情「、「房東無良」把問題推卸掉,購房者除了自認倒霉外只能靠自己的精力和社會資源自求出路。對於同行來說,鏈家出的這一招真的挺狠的,可以預見大多數中介不敢做出同樣的承諾。而有了這條墊付承諾後,其重點不僅僅在於「出了事怎麼辦」,更要求鏈家自己把工作做在前面,確保「盡量別出事」,這是非常高的要求,也是品牌化的一個重要標誌,即「第一盡量少出問題,第二出了問題有承諾的解決辦法」。

2、物業欠費先行墊付:

在完成物業交割和過戶手續後,客戶如發現原業主有物業費、供暖費,及水、電、燃氣、有線電視等項費用有拖欠導致被限制入住或無法享受相關服務的,且原業主拒不結算,則鏈家先行墊付。

相對於第一條來說,這一條裡的問題更零碎,更難避免。以往通常靠買賣雙方的人品和誠信來支撐,中介細心的話給你多提醒幫你核實,全然沒有義務搞什麼墊付,這相當於把麻煩都攬在了自己身上,主要還是靠業主自己花費精力一一處理,如果真碰上個擦不乾淨屁股又耍賴的上家,帶來的金額損失是一方面,費時費力傷心傷身更加討厭。同為墊付,第一條裡的墊付是鏈家對自己前置性工作提高要求,這一條則是保證鏈家把交易完成的後置工作做到位,因為錢是他們墊的,找上家追錢的事情購房者自然不用操心了。

3、輻射最高原價回購:

房屋周邊既存的高壓電力設備對客戶所購房屋造成的電磁輻射影響:工頻電場強度超過4000V/m、磁感應強度超出100μT,鏈家將會如實披露。如超出上述數值,鏈家將進行補償,最高至原價回購。

4、凶宅最高原價回購:

經鏈家居間成交的二手房,如在該房屋本體結構內曾發生過自殺、他殺事件,且鏈家未盡到信息披露義務的,鏈家將對購房人進行補償,最高至原價回購。

這兩條比較類似放在一起說,發生的幾率相對比較低,但真的發生的話那真是噁心一輩子,所以買房這種大事上,最好還是萬無一失的好。和第一條類似,這兩條承諾其實還是要求鏈家自己提前做足功課,提前進行信息的核實和披露,同時在仍然踩到狗屎的情況下,有一個把購房者的麻煩和成本降到最低的保障性承諾。

以上這四條墊付或回購承諾,對鏈家自身前置、後置工作質量提出了很高的要求,顯示出鏈家在二手房交易方面積累的豐富經驗,以及針對這些經驗發育出的企業能力和自信,也能看出鏈家創建品牌企業的願景,這方面我是發自內心讚許的。目前中國的地產中介行業,耳熟能詳的幾家大規模企業,除了規模夠大,我覺得還沒有一家稱得上有品牌感,這一點上我個人最看好的也是鏈家。

中介到底有多重要呢?通常來說除非你買的是關係好到即便出了問題也絕不會撕破臉的親友的房子(操作流程也會很繁瑣),那買二手房這個過程基本離不開中介。因為我自己工作這些年轉戰過幾個城市,租房經歷算是豐富,和大大小小不少中介打過交道;作為一個地產從業者,身邊買房子的朋友找來幫忙或咨詢的案例也不少。這些經歷當中有不少的麻煩事甚至噁心事,而這些問題往往不在房子本身,都是發生在中介身上,發生在溝通、誠信、責任心上。從基本的費用、言行一致、不過度忽悠到交易過程中出現的各種各樣超出想像力的問題,我自己的事後總結是,如果這些中介的管理標準和要求高一些,企業文化裡多一些人品和責任心上的約束,對買賣雙方多一些誠信少一些能蒙就蒙的心態,其實大多數問題是可以避免或者解決在萌芽狀態的。遺憾的是以上這三點在中介這一行目前仍屬於很難得的品質(要不然大家也不會對這這個行業充滿情緒了)。

至於我開篇說過的「中介裡鏈家最靠譜「這條個人觀點,也是在這個過程中逐漸形成的。在接觸過的鏈家的業務員身上,能夠看得到他們秉承一套高標準在工作的質量,以及一種經過培訓和企業文化熏陶而形成的專業度和責任心(就好像不同飯店的服務員水平的差別感受會很明顯)。這種工作標準和個人素質在整個交易過程中非常寶貴。

所以,就好像買新房我旗幟鮮明的主張選擇品牌開發商一樣(參考早期的一個回答同一地段有無必要買大品牌的房子? - 吳銘的回答),買二手房時房源散落在各個社區,每個房子背後的業主各不相同,信息更加繁雜和不對稱,選擇靠譜中介更是至關重要。本文重點說的鏈家的四條墊付或回購承諾,只涵蓋了交易過程中的一個部分,但卻是比較高級的一部分,沒有強大的管理水平、業務能力、文化培育以及資金實力,是絕不敢這麼承諾的,完全能夠以小見大去判斷一家企業的水平和素質。

好了廣告時間結束,最後我實在忍不住要稱讚一下那個鏈接裡由開心麻花團隊拍攝的四條視頻廣告!

短短30秒的廣告,訴求點、笑點、歷史人物故事的結合相當到位,不論是從營銷人、歷史愛好者還是開心麻花粉的角度,我是真心喜歡。非常欽佩策劃這組廣告的操作團隊!即便我上面所說的你都不同意,也千萬別錯過這四條廣告啊,當喜劇看看也不錯!

【越女的回答(4票)】:

其他方面各位都答得很多了,我就從避稅這個角度來聊聊吧。

買二手房,如果最大程度的避稅。

越女的朋友,上個月剛買了一套房。中介計算的稅費是8萬多,她自己研究了一下政策,少花了近4萬元。 介紹下她是如何省下這4萬元的。

一、省稅費

個人所得稅的稅率,是可以按兩次交易差的20%來交的。這個交易差越小,交稅就越少。所以,咱們可以通過如下方法來避稅:

(1) 跟房主談好價錢後,你可以綜合考慮貸款、稅費等因素,再跟賣主商量一個網簽的價格,也就是俗稱的陰陽合同。交易差縮小了,稅費自然也少了。

還有,網簽的房價比較低的話,契稅也會少一些。

(2) 另外,交易差可以扣掉賣方在房子上額外花的錢。這一項,可是連很多中介都不知道的哦。

比如,房主買房貸款已還的利息,是可以放在交易差裡面扣掉的。去銀行開個證明就行了。

還有,房主當年裝修的費用,也是可以扣除的。裝修費可以找評估公司做評估,也可以自己提交各種裝修憑證來扣除。

裝修憑證嘛,就可以考慮一些額外的手段了…比如去建材市場找些地下中介什麼的….野路子,不要問我怎麼找,自己想辦法。

還有,你買房所繳納的稅費,也是可以放在裡面扣掉的,別忘了這一項。

簡單列個公式就是:

個人所得稅=(房子兩次交易差—已交的貸款利息—裝修費用—所有的稅費)*20%

注意,避稅的過程,中間需要房主多多幫忙。一定要跟對方好好交流,請他不要嫌麻煩。稅費少了,價錢還可以商量,雙方獲利。不然,稅費全歸國家,他也沒啥好處,對吧。

二、省中介費

中介一般收取房屋成交價的2%多一些;如果是自行成交的話,只需要交1%的中介費。

所以,咱們看好房,可以繞過中介私下跟房主談,然後再找中介走流程。或者自己找房源。

如果空閒時間很多的話,也可以拋開中介,自己辦理所有流程。但這需要付出很大很大的精力,週期最少也要50多天,時間成本必須考慮。

現在互聯網+革命,有些網絡平台的中介費,可以低到只有0.5%,也可以考慮試試。

所有的中介費都是可以議價的,就看你口才怎麼樣了。

{越女讀財}

微信公眾號:ynducai,歡迎關注,一個金融、媒體各種經驗摻雜的,複雜的人。微信公眾號:ynducai,歡迎關注,一個金融、媒體各種經驗摻雜的,複雜的人。

【倪修智的回答(3票)】:

講幾個故事吧,就是我這幾年遇到的房屋買賣合同糾紛。

1、房主想毀約,於是把自己配偶搬出來,主張房屋是夫妻共同財產,只是登記在一人名下而已。主張房主的出售行為是無權處分,要求撤銷。

在2012年《買賣合同司法解釋》生效後,無權處分的,合同依然有效,但不發生物權變動效力。簡而言之,賣方可以合法地不賣,但需要付一筆違約金。若賣方認為第三人出價更高,足以覆蓋違約金成本,那麼賣方就可以通過這一招來毀約。

案件最終結果,法院判決合同終止履行,賣方賠償房價20%作為違約金。後據說賣方把房子賣給第三方,扣掉違約金之後還額外賺了十來萬。

教訓:買房時要詢問賣方婚姻狀況,有配偶的,配偶也要在合同上簽字。沒有配偶的,就把違約金比例設高一些。

2-1、房屋已經轉移登記,但買方尚未搬入,賣方要求加價。買方不從,趁賣方不注意,雇開鎖公司撬門而入,將賣方物品盡數放到樓頂天台。賣方回家,氣急敗壞,買方報警,賣方被帶走。

2-2、房屋尚未轉移登記,買方已搬入,賣方要求加價,買方不從,訴至法院。拉扯了兩個多月,買方包子了,自己掏了十幾萬,息事寧人。

教訓:早交清房款,早轉移登記,之後什麼都好說。不管轉移登記是早是晚,搬進去是越早越好。2號案子中的買方本來也是有利一方,但是他們自己不想打官司了,沒辦法。

3、買賣雙方已簽訂買賣合同,此時一人站出來,聲稱自己才是房屋真正業主,房產證上登記的房主是其朋友,雙方系為規避限購政策而頂名購房。

案件結果:真正業主敗訴,法院判其只能向登記業主主張權利,買方順利買到房。

教訓:頂名購房也要找靠譜的人,要不人家背地裡把你賣了都不知道。

其他案例基本就是純法律技術問題了,沒啥喜聞樂見狗血劇情,就先不表了。

【高東昇的回答(1票)】:

流程A:自己上網找房,確定房東對房子的所有權,找銀行做托管,去房管局辦理產權交易,去銀行把托管的錢給房東。

流程B:找中介,中介說啥就啥。

【程敘緣的回答(10票)】:

流程有人說的很清楚了,比較複雜。你經歷過一兩次才會比較清楚,個人去辦的話搞不清流程會很麻煩。

是否選中介

理論上你可以直接與賣家對接,而實際情況是,網上的房子基本都在中介手裡。你租過房子就知道,剛把出租信息放網上,5分鐘之內就有幾個電話讓你把信息放到中介公司。所以除了熟人的情況,一般你都需要通過中介買房。

中介收費它當然也要辦事,最直接的作用是引導你處理雙方簽約、產權過戶、銀行按揭等問題。如果你是第一次,這些引導是很有必要的。

房屋產權問題

出售人是否有所售房屋的產權,這點說的很多了。偶爾會有一房兩賣的問題,也需要注意。還有一點需要注意的,土地是什麼性質。有的房子是劃撥用地,還需要補繳土地出讓金之類的。

稅費問題

滿五年的二手房,稅費會少很多。拿北京來說,房屋滿五年(現在是滿二)可以減免營業稅5.6%,一套200萬的房子就可以少繳11.2萬的稅。

中介問題

你會跟中介簽訂協議,內含房屋基本情況,成交價格,付款方式,產權過戶,違約責任等內容。只要協議約定好就沒什麼問題;出了問題就按協議辦事。(二手房中介協議:二手房屋買賣合同(中介版)_百度文庫)

網上經常會曝出黑中介的問題,一般情況下,只要房屋沒有問題,協議把責任先說好就不會有問題。當然大的品牌中介肯定是更有心理安全感的,比如長期佔據北京房地產中介市場第一的鏈家。這跟你買品牌服裝道理一樣,品牌對消費者的作用是顯著降低決策成本。

最後說一點有意思的:北京的二手房都被誰買走了?鏈家對2006-2015年北京38萬套二手房購買數據進行整理後得出以下結果:

從中可以得出以下結論:

1)從2006年到2015年,北京客戶的購買比例從44.84%下降到36.03%;河北、山東、黑龍江等省客戶比例都在上升,河北客戶從7.86%上升到11.36%.

2)河北常住人口7300多萬,山東9700多萬,這樣的人口大省,高收入群體定居北京,看來是不可避免的趨勢。按1/1000的比例算,河北高收入人群有73萬,山東有97萬,這樣的群體集體進入北京,會對北京房價持續上漲造成影響。

【付雅莉的回答(6票)】:

排名第一真的說的很好,我在購買之前已經看過,但是目前還是好後悔!

1.大概看了5個月斷斷續續,看到最後有點兒麻木了,不想看了然後就定了(有點兒急了,切記淡定好好考慮,考慮好了再定,如果臨時換一套房子和價格,還要再給自己時間好好考慮幾天)

2.中介費不要交完,等到拿到房子拿到產證再交餘款

3.房東說的再好都不要相信,一定要白紙黑字寫下來(我們當初說的好好的隨時拿鑰匙,房東簡直是爽快的不行,結果一直就拖說是沒時間什麼的,然後過戶完了也不給鑰匙,說是擔心公積金貸款下不來,我也是醉了!)其實房東就是說好了然後你就會很配合的走流程,一旦你讓他沒有任何風險了,那他想怎樣就怎樣!遇到講信用的還好,遇到不講信用的真是憋屈死你!

【陌汐的回答(5票)】:

挑選「二手房」四大技巧

住房成為商品,「二手房」交易將成為整個房地產交易市場中最活躍的部分。目前,國家已開始加大促進二手房交易的力度,因此,二手房交易會逐漸活躍起來,但「二手房」買賣不像購置新房那樣一目瞭然,因此,挑選時應格外注意。

查明產權狀況

「二手房」由於大多是隨著住房商品化才成為個人消費品的,「身份」比較複雜,瞭解其產權狀況非常重要。購房人第一步是要賣方提供產權證書、身份證件、資格證件以及其他證件;第二步應向有關房產管理部門查驗所購房產產權的來源和產權記錄,包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等;第三步要查驗房屋有無債務負擔。另外,購房者還需瞭解所購房有無抵押、是否被法院查封。

特別注意的是,產權有糾紛的或是部分產權(如以標準價購買的公有住房)、共有產權、產權不清、無產權的房子,即使房子再好也不要買,以免成交後拿不到產權證。

看清房屋結構

「二手房」的結構通常比較複雜,有些房子還經過多次改造,結構一般較差。

選購時,不僅要瞭解房屋建成的年代,現有建築面積和使用面積是否與產權證上所標明的一致,房屋佈局是否合理,設施設備是否齊全、完好等情況,更要詳細考察房屋的結構情況,瞭解房屋有無破壞結構的裝修,有無私搭、改建造成主體結構損壞等隱患。為此,可以到房管部門的檔案室查詢原建檔案,看看圖紙資料,打消疑惑。

考察環境和配套

舊房子一般位於市區地帶,建築密度大,周邊環境已經形成多年,一般較難改變。要認真考察房屋周圍有無污染源,如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等,以及房屋周圍環境、小區安全保衛、衛生清潔等方面的情況。對房屋配套設施的考察主要有:水質、水壓、供電容量、燃氣供應、暖氣供應情況和收費標準以及電視接收的清晰度等。走訪一下周圍的鄰居,對這裡的環境和生活方便度會有更深入的瞭解。

瞭解物業管理狀況

對物業管理的考察,主要是考察物業管理企業的信譽情況和服務到位程度,看看保安人員的基本素質、保安裝備和管理人員的專業水平、服務態度如何,小區環境衛生、綠化等是否清潔、舒適,各項設施設備是否完好、運行正常等。還要瞭解物業管理費用標準,水、電、氣、暖的價格以及停車位的收費標準等,瞭解是否建立了公共設施設備、公共部位維修養護專項基金,以免日後支付龐大的維修養護費用,出現買得起住不起的情況。許多公房出售後陷入了「無人管」的狀態,選擇時宜慎重。

【程敘緣的回答(5票)】:

上面已經很多人回答,我來談談自己的教訓吧~今年8月購得上海二居室一套,很多教訓,可能跟個人性格有些,太相信別人,沒有堅定的主意。

首先找中介,找兩到三個中介,其實不妨讓中介知道你還有其他的人幫你在物色房子,這樣他們才會有競爭意識。當時找了一個傳統房屋中介、一個某房網中介,兩者中介費差距非常大。因為我們遇到的傳統房產中介利潤高,所以更積極。在最後談房價的時候,傳統中介為了讓你盡快出錢買房,會表示幫你跟房東談價格,而你如果表現出非常滿意這套房,傳統中介就會在房價和中介費之間做文章,比如房價他對幫你談下兩萬,那你中介費就多費給他五千,這樣有時可能是個幌子,一方面他哭著說這房子真的很值這個錢,房東那邊真的談不下來了,看你的態度,另一方又痛下決心說行,他盡自己最大的努力試試,如果實在不行他也無能無力,但是最後都會說到上述提到的利潤均分,一般這種情況下,都是中介使得小手段。最後我們選擇了某房網,因為那個傳統中介的胃口實在太大了。

二、中介費不要在簽購房合同時就交付,答主那時太傻,直接交了,這樣,到最後交房的細節上,中介就會表現出倦怠來。

三、交房時,請認真檢查房屋,核實水電煤,如果房東之前有表示家電傢俱全送,請在此之前在合同上標注清楚哪些東西是屬於這個範圍的,是什麼型號!!切記!!答主在這有一堆的眼淚想流。

標籤:-租房 -家居 -房子 -二手房交易 -二手房


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