銀行可否利用地產開發商和供應或施工方之間的往來構建貿易融資模式? | 知乎問答精選

 

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銀行可否利用地產開發商和供應或施工方之間的往來構建貿易融資模式?

2019年05月20日 知乎問答精選 暫無評論 閱讀 3 ℃ 次

【NERV的回答(7票)】:

首先要說明:房地產工程項下供應鏈融資,非常常規,簡單的業務,合法合規,不存在擦邊球。

房地產項目供應鏈的還款來源基本上是已經確定的項目貸款。不論是工程項下保理或者是銀承,都是用開發貸還的。所以本質上還是要對項目本身有判斷。房地產企業是不是提供擔保根本沒所謂,因為開發貸的收托支付直接去供應鏈融資客戶的監管賬戶,直接就還了保理。這麼點東西銀行當然會知道…不要把銀行想得這麼傻嘛…所以現在很多銀行(應該是全部銀行)把房地產項目供應鏈融資納入房地產規模管理。那麼房地產供應鏈還有什麼意義呢?無非就是把開發貸的貸款期限延長六個月而已。

另外,房地產的表內融資奇貨可居,三年期中期開發貸上浮50%也也不過9%,相比直接融資簡直就是廉價資金,房地產企業趨之若鶩,但是由於全行業壓降,表內開發貸基本上就不要作為主流融資方式啦。

儘管央媽降准,各位同業應該感覺到資金價格不降反升,當然春節也是一個重要的因素。個人認為由於外資對人民幣普遍看跌,大量資金流出的可能性也是存在的,最近美元一年遠期價格較即期價格上升3%,可見是要了親命了。

當然這種情況給人民幣玩家帶來的是完全無風險的高掉期收益,配合跨境人民幣遠期信用證大有作為。也很多機構都在賣出人民幣看跌期權來套利……簡直了,令人髮指!那麼歐元-瑞郎掉期到底哪家強?(好像有什麼奇怪的東西混進來了~~)

啊呀~好像這題說的是房地產嘛……

那麼房地產融資的資金來源應該是逐漸加速由表內轉向表外,產業基金(平安銀行好像很威的樣子,誰幫我投個CV啊?),信託、資管、債務融資工具、債務性資產證券化等直接融資工具將成為房地產企業的主要融資方式,但這些方式對投資者的要求更高,也對監管提出了更高要求(管太多不行,管太少也不行)。

各位,準備迎接直接融資的時代吧!

【陸楊的回答(3票)】:

謝邀

該模式本身是存在一定合規性問題的。銀監會明確為房地產開發企業只能夠發放房地產貸款,為建築商提供銀承額度,由房地產開發商提供擔保,有變相為房地產開發商提供融資的嫌疑,可能會受到監管當局的質疑。這種業務的確有銀行在做,但屬於打「擦邊球」,不會大肆宣揚。

從兩個方面解釋一下:

  1. 我國法規規定不得向房地產開發企業提供流動資金貸款,所以(理論上)提供給開發商的都是項目貸款。項目貸款都是需要測算總投資、自有資金和銀行貸款占比的,也就是說一般而言,項目建造至完工不存在資金缺口。銀行為建築商提供票據融資,則會存在開發商抽逃自有資金投入,或者項目超比例融資、重複融資的問題。
  2. 建築商和房地產企業的商業信用行為,也就是題主說的商業匯票融資,本身還涉及到建築商「墊資」的問題。一旦銀行通過該方式為建築商提供融資,即構成建築商為開發商提供「墊資」。

根據2003年中國人民銀行頒發的《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》

三、規範建築施工企業流動資金貸款用途

商業銀行要嚴格防止建築施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。承建房地產建設項目的建築施工企業只能將獲得的流動資金貸款用於購買施工所必需的設備(如塔吊、挖土機、推土機等)。企業將貸款挪作他用的,經辦銀行應限期追回挪用資金,並向當地其他的商業銀行通報該企業違規行為,各商業銀行不應再對該企業提供相應的信貸支持。對自有資金低、應收賬款多的承建房地產建設項目的建築施工企業,商業銀行應限制對其發放貸款。

必須承認這條法規有點過時,但是截止目前人行或銀監都沒有說過上文作廢,所以銀行不得為建築施工企業墊資融資,仍舊是合規底線。

【KrisYang的回答(1票)】:

這是一個非常常規、簡單、常見的業務模式,模式本身不違反監管規定。

商業承兌匯票是企業開立的到期無條件付款的票據,收款人受到票據後,如果不做任何處理,則幾個月後到期托收,取得款項。

但收款人往往希望能在效期內加快自己的資金流轉,完成更大的交易量,所以願意以一定成本提前把商業承兌匯票變成現金。

商業承兌匯票是由出票人的信用支持的,如果銀行通過調查,認可出票人的信用,為它核發一個間接融資額度,則持有該出票人簽發的商業承兌匯票的收款人經過一定審批後都可以在銀行敘做貼現業務,即通過一定利息成本把商業承兌匯票低價賣給銀行變現,銀行到期向出票人托收即可。

以下轉自百度百科:商業匯票是出票人簽發的,委託付款人在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據。商業匯票分為商業承兌匯票和銀行承兌匯票。商業承兌匯票由銀行以外的付款人承兌(付款人為承兌人),銀行承兌匯票由銀行承兌。

標籤:-金融 -銀行 -房地產 -貿易融資


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