如何分析一個城市的房價走勢,需要哪些數據? | 知乎問答精選

 

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如何分析一個城市的房價走勢,需要哪些數據?

2019年07月25日 知乎問答精選 暫無評論 閱讀 5 ℃ 次

【城市數據團支書的回答(1032票)】:

恰好最近總是被咨詢類似的問題,於是總結了一些關於上海的房價小故事寫出來給大家娛樂一下。

話說最近幾年,在我醉心研究寒窗苦讀期間,閨蜜們已經紛紛戀愛結婚懷孕、磨拳準備買房了。當我得知婚訊、送去違心的祝福、且收到客套的安慰後,她們總是會問一句:

「你是研究城市數據的吧,你怎麼看上海的房價?我到底應該在哪買房呢?」

「房價」,與其他商品的價格一樣,是需求與供應在現實世界中的投影。只不過作為不動產,房屋這一商品背後的供需關係略有特殊:

在我們生活的這個愚蠢的三維世界裡,空間具有絕對的排他性,這使得你永遠無法擁有兩套具有相同空間屬性的房屋。極端地說,在空間上任何一棟房屋都是唯一的,它的供應總量也只有0和1兩種。(所以即使是自由市場國家,也存在花多少錢都無法搬遷某些釘子戶的情況。很簡單,因為只要他不想賣,他的房屋供給就是0。需求除以零供給,結果房價自然是無窮大。)

因此,不動產的供給問題往往是極度複雜的,為了不陷入到哲學性的困境中,我還是從需求角度出發來回答閨蜜們的問題吧。不過,在討論具體需求之前,第一個問題是:

「閨蜜們,你們買的起麼?」

買不買得起,看圖便知。

上圖根據房地產門戶網站的全網二手房價數據(2015年3月下旬某日)製作而成。從圖中可以看到魔都每一個小區的單價和所在位置。最高的幾根線格外引人注目:東邊最高的是陸家嘴濱江的豪宅;中間最高的是新天地的豪宅;而西側最高的則是佘山的高級別墅。

大部分閨蜜們紛紛表示這些樓盤和她們毫無關係,她們最關心的價位區段疊雜在淡橙色線條中,無法識別。好吧。那麼再看下圖。

此圖把從網站獲得的所有二手房單價進行了1平方公里的柵格化處理。由此可以看到魔都每一平方公里土地(含有住宅的)的房價中位數空間分佈。

我對閨蜜們說:「總體而言,房價在空間上並不完全按照圈層分佈,雖然4萬以上的豪宅仍然高度集聚在靜安區和陸家嘴,但是3萬到4萬的區域已呈現不規則的形態了,主要分佈在市南地區,市北的話楊浦虹口的局部也還可以。3萬以下的地方仍有大片,所以大家還是很有希望的嘛。看完房價了,現在說說你們的需求是什麼呢?」

先舉手發言的是春春。春春是一個原教旨環保主義者。她說:「我以後肯定是不會開車上班的,只能坐地鐵了。幫我看看地鐵站點附近的房子吧。」

好的,那麼軌道交通到底對房價有多大影響呢?再看下圖:

我們截取了位於中外環線間的所有二手房房價(據我瞭解春春也就買得起這個區域了), 以1平方公里內有無地鐵站為標準為兩種:地鐵房和非地鐵房。可以看到,地鐵房的均價為30769.5元/M2,非地鐵房均價為27525.5元/M2。兩者相差不過10%。好像也差不多嘛。

是的。實際上從微觀角度上觀察,軌道交通對房價的影響並不特別顯著。我們再將視野從中外環拓展到全市,對每個空間圈層內的地鐵房和非地鐵房房價進行了擬合,可以得到下圖:

可以看到,地鐵站點對於房價的影響隨著與市中心的距離擴大而不斷加強。在市中心5公里範圍內,房價幾乎不受軌交站點的影響;從5公里以外,軌交對房價的作用才逐漸呈現且加強。換句話說,離市中心越遠,地鐵房越有價值。面對已經不考慮市中心,即將中外環間的春春,我很(bu)中(fu)肯(ze)地提出了建議:

「你還是多花10%的錢,買在地鐵站附近吧。」

春春還沒來得及答話。素素已經搶先發問了。

素素是一個有文化的人。她說:「我的需求很簡單。我希望我周邊住的都是有文化的人,起碼都是大學本科以上的吧。」

看來,素素的需求是「好鄰居」。對於這一需求,先簡單地用「周邊地區高學歷人群比重」這一指標來進行解釋吧。那麼,「好鄰居」(周邊地區高學歷人群比重)對房價有什麼影響呢?請看下圖。

我們根據人口普查數據計算出全上海每一平方公里柵格內的高學歷人口比例,將柵格按照高學歷人口比例的大小從高到低進行排序,然後用排完序的柵格的平均房價對數繪製出散點圖(上圖)。

通過這些柵格房價對數的線性回歸可以看到:房價與高學歷人口比例呈現正相關關係。換句話說,地區文化程度越高,房子越貴。

我得意地把這張圖指給素素看,但是,有文化的素素說:「我知道這個有什麼用?我應該買在哪?哪裡的性價比最高?」

人們總是習慣相信世界上有一種東西是叫做「性價比」的。餐館有性價比、手機有性價比、「好鄰居」也有性價比。但從經濟學角度上看,我們並不建議直接進行「性能」與「價格」之間的比較。所謂的性價比,實際上應該是一種收益和成本的優化關係。

以素素的案例來看,既然素素希望通過購房來獲得 「好鄰居」,那麼她在「購房」這一行為中的收益就是是高學歷鄰居的比重;而成本則是購房的總支出。因此,素素的最優選擇(性價比最高選擇)即應當是實現她淨收益(收益扣除成本)最大的那個空間柵格(在購買相同居住面積的情況下)。

根據這一原則,我們折算出了魔都所有空間柵格的的「好鄰居」淨收益指數,其空間分佈如下圖所示。

那些顏色最紅的柵格集中區,就是「好鄰居」性價比最高地區了。分佈很明顯,主要在三個區域:

1、五角場區域;

2,花木、金橋、張江區域;

3,徐匯向南延續至閔行區域;

4,如果不介意太遠的話,松江大學城附近也不是不錯的選擇。

我大手一揮:「素素你就去這幾個地區去看房吧!」

素素還沒來得及答話。夏夏和白白已經圍了上來,七嘴八舌。

夏夏說:「我想選一個臨近好工作的房子!」

白白說:「我想選一個靠近好吃的地方的房子!」

先看夏夏。「好工作」,非常難以分辨的需求。在魔都的話,我們暫且簡單地將「好工作」理解為金融、保險、法律、咨詢、廣告、地產、科研等生產者服務業工作吧。

這些工作崗位對房價是否有影響呢?看圖便知。

同樣地,我們根據經濟普查數據,計算出了上海市每一平方公里柵格內的生產者服務業就業比例,將柵格按照生產者服務業就業比例從高到低進行排序,然後用這些排好序的柵格的平均房價對數繪製出散點圖(上圖)。從平均房價對數散點的線性回歸中可以看到,房價與生產者服務業崗位比重基本呈現正相關關係(雖然沒有「好鄰居」那麼明顯)。 換句話說,好工作機會越多的地方,房價越貴。

那麼,在購房中「好工作」的性價比分佈是怎樣呢?同「好鄰居」問題一樣,我們將「好工作」淨收益指數計算出來,其分佈如下圖所示:

那些顏色最紅的柵格,就是好工作性價比最高地區了。這些點散落在全市的各個地方,基本上毫無任何規律。

我大手又一揮:「夏夏你就去這幾個地區去看房吧!」

夏夏說:「等一下!你選的這些地方這麼多這麼零散,跑斷腿啊!我要怎麼去找?」

我一本正經地回答:「當然啦,你又沒有告訴我具體的好工作是指哪些工作?數據總是很精準的,關鍵是你的需求不精準!等你想明白了再幫你算一個更好吧!下一個!」

白白趕緊舉手,說:「我來了我來了!我希望住的地方附近總是能吃到好吃的,那應該在哪買房子?」

吃貨,這個需求是什麼鬼?我咬著牙開始思考。「好吃的」?媽蛋,那我就直接看周邊地區的餐飲最高價吧。高價位餐飲指數和房價有關係嗎?看圖便知。

我們根據上海餐飲的網絡點評數據,計算出全上海每一平方公里柵格內的高端餐飲價值指數,將柵格按照高端餐飲價格從高到低進行排序,然後用這些排好序的柵格的平均房價對數繪製出散點圖(上圖)。從平均房價對數散點的線性回歸中可以看到,房價與高端餐飲指數呈現正相關關係。 換句話說,高級餐廳越多的地方,房價越貴。

白白問道:「那性價比呢?我怎麼選房價又便宜餐館又高級的地方?」

好的,在購房中「好吃的」的性價比分佈是怎樣呢?我們將「好吃的」淨收益指數計算出來,其分佈如下圖所示:

其中紅色的柵格即是高端餐館指數性價比最高的地區了。從圖中可以看到一條清晰的軸線,沿著二號線從陸家嘴一直延伸到虹橋地區。

白白疑惑道:「這裡?這不是市中心嗎?不是房價最貴一條軸嗎?性價比何在?」

我思考了一下,解釋說:「是啊,所以既然你又想離高級餐館近,那就只能住在市中心啦。但是,既然數據分析告訴你這裡性價比高,那就說明這裡應該有不少價格還不算太貴的破房子吧,你去好好挖掘一下。作為一個吃貨,你就不要介意住在危房裡啦。哈哈。」

白白應該很滿意我的建議,話沒說完,已經摔門而走了。

應付完春春、素素、夏夏、白白,我已經精疲力竭。但忽然發現角落裡還站著佳佳。

佳佳總是那麼地古典和恬靜。她羞澀地走過來跟我說:「我不追求性價比啦,反正買房子是我未婚夫寶寶出錢。他說買在哪都不要緊,只要買了能升值就行。」

升值?我最討厭預測房價什麼的了。但是邁不過好朋友的面子,我只好拿出了下圖。

此圖是我們整理了2015年第一季度的每個二手房小區房價漲幅程度,並以核密度方式繪製而成。紅色越深的地區漲幅越大,綠色的表示漲幅越小(甚至局部略有跌幅)。

可以看到,雖然魔都的二手房樓市仍然在高度震盪當中(有漲有跌),但是市中心的房子卻依然繼續高漲。具體而言:

1,中心城內漲幅最大的區域集中在中環線以內;

2,中心城內的漲幅,僅在長寧、閘北、虹口、楊浦的少數地區突破了中環界限。

3,在中心城(外環線)以外的地區仍然保持高漲態勢的,集中在寶山顧村、大虹橋和閔行徐涇這三個片區。

我對佳佳說:「當然,這張圖只是反映了近期的二手房變化。假如你要投資的話,我需要明確你的投資目的,是求漲幅還是避風險,然後根據更長時間的變化幅度,再綜合交通、人口、企業、教育、醫療以及其他公共服務等數據,落實到具體空間範圍內,與房價變化綜合建立一套回歸方程,這樣才能夠有更精確的回答。」

說完,我想了想,又多問一句:「哦對了,除了這些之外,我還要知道一點,你的購房投資預算是多少呢?」

佳佳還是那麼地羞澀,她輕聲回答說:「啊,預算啊,其實我也不太知道。寶寶說好像是四萬億吧。哎,但也不一定都放在上海買房啦。」

我嗓子忽然很乾,下意識地嚥了一口口水。

佳佳歎了口氣,又說:「唉,我也不知道是真是假。但你剛才分析了那麼多因素真是好玩,但上海的房價總是變來變去的,難以捉摸,你說說到底哪個因素影響最大呢?」

還用說嗎,影響最大的因素就TM是你啊!

*由於經常有知友詢問數據來源,在此簡要說明一下:本答案所使用數據均來自公開渠道,包括餐飲點評網站、房價網站、人口普查和經濟普查等。 另外,本答案中的人物均為化名,請勿跟現實世界做任何聯想。

致歉:「好工作」和「好吃的」兩組回歸出了問題。這兩組回歸都是正相關!被剛看了答案的同事吐槽羞辱了。已修正。向被誤導的知友道歉。請原諒我的粗心大意。

【uubatu的回答(16票)】:

又多了幾個贊,更新些樓市的市場內容好了。

好像有人點反對,為什麼反對也不說說啊?

更新部分放到最下。

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三無賬號來個首答好了啊,剛好做地產咨詢的,先放幾張圖表,有人感興趣的話,改天有空來補上。

好吧,有兩個贊。先更新一些

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其實影響房價因素,說白了就是供需。什麼貨幣供應量、中國特色購房習慣、限購政策、土地稀缺性、城市特色啊,說白了都是影響供需關係的因子,把這些因子統合考量後對供需現狀及走勢作出預判,就能判斷一個城市的樓市走向。

我們常考慮的是下面幾個方面的因素:

一、宏觀環境,主要是經濟、金融、政策以及全國市場表現幾塊。題主問的是單個城市的,我這邊簡單介紹下就行。

經濟上的,GDP不說了,一來水分大,二來數據季度公佈的,時效性也不行。

常用CPI、PPI、PMI等,以及早前炒的很熱的「克強指數」。可以理解為用電量、鐵路貨運量以及新增信貸量。雖然有些媒體說這幾個指標有濫用之嫌,但我個人還是挺喜歡的,尤其是用電量、鐵路貨運量很能實時反映當下的經濟狀況:

這是14年初整理的,13年上半年的經濟環境不知道大家是否還有印象,圖表上的數據可以非常直觀的體現,貨運量及用電量都是同比負增長,而GDP能反映出來多少?當時聽某講座的時候有個論點我非常贊同,中國的這種經濟模式下,這是14年初整理的,13年上半年的經濟環境不知道大家是否還有印象,圖表上的數據可以非常直觀的體現,貨運量及用電量都是同比負增長,而GDP能反映出來多少?當時聽某講座的時候有個論點我非常贊同,中國的這種經濟模式下,連最廉價、最基礎的貨運方式都是負增長,GDP談什麼增長7.5%?最新的數據懶得更新,大家可以自己找找看。

金融上的,M1、M2、新增信貸等,

主要兩個,一個是貨幣供給量M2,簡單的說就是錢印的越多,對經濟的直接刺激越明顯,房地產做為吸金大戶,固定資產價格也越容易走高。另一個是M1與M2的增長的同比差額,差額的擴大的縮小其實是存款定期化與活期化的傾向反映,也可以反映經濟的景氣狀況。主要兩個,一個是貨幣供給量M2,簡單的說就是錢印的越多,對經濟的直接刺激越明顯,房地產做為吸金大戶,固定資產價格也越容易走高。另一個是M1與M2的增長的同比差額,差額的擴大的縮小其實是存款定期化與活期化的傾向反映,也可以反映經濟的景氣狀況。

政策上的,沒啥好說的,吐槽下13年初的新國五條吧。唉,算了。槽點太多了,說起來沒完沒了,具體政策具體分析就是了。

還一個全國性的市場指數:全國的住宅成交量價啊,國房景氣指數啊,70大中城市住宅價格走勢啊,這些都很直觀,大勢上是可以比較準確反映的。

以上簡單帶過宏觀的背景分析。以上簡單帶過宏觀的背景分析。

既然是單個城市的房價嘛,城市間的差異是非常大的,非常反對簡單的用GDP、城市等級、東部沿海什麼的來評價,實在太多例外了,何止青島蘇州。我所知的就好幾個縣城房價高於市區房價的。

大家到是可以先憑感覺上去瞭解一個城市特點,做些初步的判斷。比如廈門對比東莞,一個服務型產業的濱海城市與一個工業城市,城市的向心力,尤其是對於外來人口的置業吸引力,對於城市的市場需求影響巨大,也就直接影響了兩者房價的高低。GDP什麼的,不是很管用。

這兩個指標常用。都是分析樓市需求面的,購買力和置業吸引力。這兩個指標常用。都是分析樓市需求面的,購買力和置業吸引力。

還一個不是指標類的,城市的規劃。這的規劃一定是要力度大,可執行性高的,要是小城市畫個大餅,不必太過在意。有些重大的規劃,比如城市的外拓重心、地鐵建設、市政府搬遷這類的需要重點考慮。

最直接的指標,還是人口。當然不是人口基數大,房價就會高,主要是人口的近年增長與城鎮化率水平反映出的人口趨勢。而且,務必要結合市場需求來作判斷。

上面的圖上可以很明顯的反映這個城市的人口、市轄區的人口都是在外流的,市轄區的城鎮化率也已經達到較高的水平,市轄區的樓市新增需求量必然後勁不足。這是很多小城市都具有的特點。上面的圖上可以很明顯的反映這個城市的人口、市轄區的人口都是在外流的,市轄區的城鎮化率也已經達到較高的水平,市轄區的樓市新增需求量必然後勁不足。這是很多小城市都具有的特點。

說到城鎮化,其實有個很好的模型,萬科PIE模型

P:population,人口增速與人口的年齡結構

I:Infrastructure,基礎設施投資,直接促進經濟、就業、人口增長。從城市內部講也反映了具體片區的發展前景。

E:Employment,就業,反映的也是經濟活力。跟上文的鐵路貨運量、用電量相似,相對於GDP,就業率受經濟環境影響的波動是非常劇烈的,即便統計局會適當和諧。。。

這個模型不足在於地方統計數據的水分以及人口的年齡結構數據一般較難獲得。

以上是進行城市樓市分析的背景,以上是進行城市樓市分析的背景,重點還是在於市場的數據統計與各因子的分析對比。

為什麼很多經濟學家、知名學者預測房價老是出錯,而任志強會被稱為「任贏贏」。我想關鍵就在於專家學者並無過多的精力去積累單個城市的房價數據及分析,或者僅憑政府公佈的樓市數據進行片面解讀,乃至往市場實際表現相反方向解讀;而任志強是有專業的數據分析團隊的,能提供給他全面更重要的是真實的市場反饋。

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抽空再更新些。

要詳細的分析一個城市的房價,涉及的指標及內容其實非常多,包括上面寫宏觀環境及城市背景的分析,仍然有許多方面的指標及分析可以替代或者補充,比如存款準備金率及利率水平出現變動、企業家信心指數、FDI、固定資產投資、房地產投資啥啥的。有時候,比如美國QE之前傳聞要退出時,美國的一些經濟指標分析也是需要的,像GDP/ISM。

之所以選取以上方面的分析,是憑此足以瞭解樓市的背景,過多的指標分析是不必要的,抓住關鍵點即可。

扯扯市場。

我們按書上說的順序來,房地產市場劃分,一般是一級、二級、三級市場。一級市場,也就是土地市場,作為樓市供給中的增量,對中長期的房價影響關鍵。二級市場,即新房市場。很直觀的一個是房價的月走勢,再到供銷比、存銷比等。三級市場就是二手房市場了,作為輔助參考,相對新房,對市場的反饋更為穩定、真實。

土地:

13年市場火的不行的時候,年底有個朋友問我他家鄉的房價走勢,該不該借錢去買房。

當時抽空整理了下那個城市的土地成交情況,如下:

很清楚明瞭。市場高位的時候,一年的住宅成交也就百萬不到,而當年的土地供應竟達到三百多萬平,還沒算上非公開出讓的、還沒算上此前出讓的以及未來出讓的。。。很清楚明瞭。市場高位的時候,一年的住宅成交也就百萬不到,而當年的土地供應竟達到三百多萬平,還沒算上非公開出讓的、還沒算上此前出讓的以及未來出讓的。。。

粗粗估計,市場存量足夠消化5-8年。

嚴重的供過於求,可以說這個城市房價的上漲,完全就是大環境、貨幣供應量堆出來的,當經濟持續低迷,貨幣投放下滑,這往往就是率先下跌的市場。

當時讓他別急來著。14年上半年開始領跌全省,從7K降到5K,直降了2K+,而樓面價已經3K,也沒必要再等了,找個大開發商就可以入手了。

所以說,判斷房價走勢,從單一市場上看,土地供應相對市場容量的對比分析,只最重要的指標之一。

說到土地,還一個就是樓面價了。到不是說地價高了,房價就一定會跟著高,市場向來都是市場定價,而不是成本定價。不過,這是一個重要的參考指標。畢竟開發商也不傻,掌握的信息和分析也不少,當大量的開發商爭搶一個城市或者一個區域的土地的時候,也是能說明那個區域的樓市價值的。

不過,在做分析時,一定是要結合供需關係的。不要片面去談體量、談樓面價,沒對比就毫無意義了。在做體量對比時,一個是根據年成交量判斷當前的市場規模進行對比,另一個就是根據上文的城鎮化率,人口趨勢進行需求總量的預判對比。比如一個城市已有的存量都已經超過未來城市的新增總體需求了,那基本就可以判斷前景了。

土地大概是這樣。

有空了繼續扯扯。

【IreneTang的回答(324票)】:

(一)分析城市地位

1)城市地位和分佈

中國的城市是有等級的,而且這種等級一直發揮作用。一般的說,等級越高的城市,擁有資源越多。例外是蘇州、青島。

中國城市分佈,沿海集中趨勢非常明顯:

2)主要城市經濟占比

下為2011年數據。從中可以看出,經濟排名前51的城市,經濟占比為58.23%,而人口占比為31.83%.

兩個數據對比意味著什麼?

不是大城市病嚴重,而是人口集中程度嚴重落後於經濟集中程度。重點城市人口還將持續流入,以達到均衡。

有人對此表示懷疑,我就說一個現實例證:東京都市圈,人口佔全日本的27%,GDP佔到日本全國的三分之一。

3)麥肯錫城市群

麥肯錫將中國劃分為22個城市群。未來中國13億人口的大多數都將聚集在這22個主要城市群,相對的,廣大的農村和小城鎮在未來由於人去樓空,就會慢慢衰落。

農村人口向城市集中,中小城市人口向大城市集中,大城市人口向超級城市人口集中。這是過去10年以及未來20年的大趨勢。中央政策只是對這一趨勢的再次確認:我國將分三類打造20城市群 重點建5個__新華網遼寧頻道

未來中國13億人口的大多數都將聚集在這22個主要城市群。

在中國,房地產的價值投資定律就是一個詞:中心,即「中心城市」、「城市中心」、「中心城市的城市中心」。

(二)分析城市人口流入流出

1)城市淨流入人口

歷次人口普查有數據:

中國人口流入流出地圖:

3)分析一個城市房價數據

房管局可以查到歷年成交均價。注意這不是開發商的廣告價,是成交均價,買房者掏錢的數據,比較可信:

北京:

2004年全市商品房平均售價5052元/平,2013年住宅成交均價22643元/平,年均增長18.1%.

上海:

2004年上海每平方米銷售均價已達6385元,2013年住宅成交均價24143元/平,年均增長15.9%.

廣州:

2004年廣州住宅平均單價4618元/平,2014年住宅成交均價15143元/平,年均增長12.6%.

深圳:

2004年廣州深圳住宅平均單價6385元/平,2014年住宅成交均價26400元/平,年均增長15.2%.

4)總結

分析一個城市房價走勢,需要看這個城市在中國城市中所處地位。北上廣深,這是全國13.6億人的北上廣深,買房的潛在目標人群是13.6億。長春,這是部分吉林人的長春;南京,這是部分江蘇人的南京。城市地位不同,吸引人口是量級的區別。

決定一個城市等級的指標,有經濟規模、行政級別、人口規模、世界500強進入數量等。

看一個城市的發展潛力,看城市級別、經濟增長率和每年淨增人口數量。

分析一個城市的房價走勢,關鍵看三個指標:一是城市級別排序(經濟規模、行政級別、人口規模、世界500強進入數量),二是過去10年房價年均增長率,三是未來10年城市人口預測。

【風澤的回答(1票)】:

不邀自來,先占坑,貼一個之前發過的答案,近期會完善一下

zhihu.com/question/2385

【裡芃芃的回答(5票)】:

分析城市的房價,自然要結合多角度去考慮。除了樓上幾位所答的,主要還有以下的因素吧。

1.當地的收入水平變化

這是自然的一組數據。收入水平的中位數大體反映了本地的居民收入水平。不加入消費水平的原因是因為在購房壓力的趨勢下,很多人會自然的改變自己的消費觀。通過平均房價計算公式來看,以北京為例,國家統計局網站數字2010-2013北京1-5環三年均價在3w一平, 職工平均工資(考慮職工為主要購房動力)5.5w一年,平均月5k。也就是說大概存400月可以購得一套70平的房子。除此之外,收入水平也是青年購房,按揭,貸款的重要計算憑據,所以收入水平自然關聯城市房價。

2.當地宏觀政策發佈與數據統計

千萬不要小看這一點。雖說政府是守夜人,市場應有只看不見得手,但在我國政府宏觀調控的無限大影響呵呵完全必須重視。眾多地王的興起與四萬億的超級無與倫比的呵呵好效應絕對是密不可分的。雲南原市委書記的到地地暴漲效應也能說明這一問題。所以分析宏觀政策甚至政府人事任命都是影響因素。雖然這很不合理,但確實就是現實。所以縱攬眾多政府報告,有關房事的數據分析效度信度都不會很高,因為數據的隱性作用決定了表面現象不能說明問題。

3.一些基礎性的分析數據

比如該地的人口數量,外來流動人口比例以及購房意願,建設用地土地出讓價格,建築勞工薪酬具體的變化等等。這是分析必不可少的基本數據步驟。除此之外就是科學合理的分析模型和分析方法。在閱讀眾多的分析報告中,我發現中國的房事分析模型永遠都是在借鑒他人,重填數據,在得出看似是自己的結論,這樣的效果自然是不行的。

【郭子棟的回答(3票)】:

人口數據。

房價上漲的地區,人口必然呈現增長趨勢。

反之就是下跌的前兆。

【woodwilliam的回答(7票)】:

分析短期走勢:最近一年內的成交面積,成交均價,新開工面積,存量面積,存銷比;二手房的成交房價及走勢。

分析中期走勢:以上三年內的數據;最近兩年的土地成交面積、成本與結構。

分析長期走勢:以上5年內的數據;人口(人口數量的變化趨勢與速度,人口結構);當地的產業結構;當地人均住房面積;全國乃至全球的經濟走勢

除此之外,還有一個獨立的因素:政策。包括各種行政類如限購、限貸、90/70等的具體內容和實際執行力度;金融政策,如房貸利率和首套房首付比例等。

【張何的回答(3票)】:

供求關係影響價格走勢,政策影響價格波動。

供給看推盤數量、銷售面積、土地出讓面積、開發商在這個城市的存量土地面積

需求看歷年的去化量、這個城市的產業發展情況、高收入人群數量等

【劉沐清的回答(0票)】:

1人口數量,數量越多需求相對較多

2人口增長率,數字越大價格增長較高

3人口年齡分佈,一般20-30歲需求量較大,如果這一年齡段人口較多,房價增長較快。

【我就不談政治的回答(0票)】:

本人回答純屬瞎掰:

1,建設用地土地出讓價格

2,該城建築勞工薪酬走勢

3,建築原材料價格走勢

4,土地出讓等相關稅收標準

5,居民平均月收入及目標消費群比例

【SiriusJAY的回答(0票)】:

需求:可以銷售面積作為指標;

供給:新開工面積、可售面積、批准上市面積、銷供比、出清週期、房地產投資額;

長期指標,可以考慮人口年齡結構及走勢,人口流入流出;居民購房能力:儲蓄存款餘額、人均可支配收入等

【知乎用戶的回答(0票)】:

人口,收入情況,經濟結構,依然是基本的供求關係決定吧

【童心的回答(0票)】:

我們這個城市的房地產價格完全是政府控制的,前段時間房產商因為資金問題想降價促銷,結果,政府說,不允許降價!

【彤彤的回答(0票)】:

克而瑞。是專業分析房產數據的。

【知乎用戶的回答(0票)】:

房事不決問中介

【黃超的回答(0票)】:

在微商路上,你是否還在為客源發愁,到處加人?是否找不到一手貨源而焦急?是否思路還未打開?是否不知道如何寫朋友圈軟文還有不會跟客戶溝通等等,那就來找我吧,我一步一步引導,幫你打通做微商的每一個環節,把你從小白打造成精英!打造自己的團隊並且培訓代理,是實實在在的方法,相當於手把手教你! 進我朋友圈看看別人是如何做大做強的。微:huangchao3748。一起交流學習

【唐躍峰的回答(0票)】:

工資漲的快的城市,房價漲的會更快。

【張格特的回答(0票)】:

去廣場聽大媽們聊天,他們聊房子,房價就要漲,聊股市,股市就漲

【要真名嗎的回答(0票)】:

50歲之前是買不起的~

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