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如何租到一個靠譜的寫字樓?

2019年09月07日 知乎問答精選 暫無評論 閱讀 6 ℃ 次

【胡小迪的回答(56票)】:

受邀。以下僅限北京地區,不包含 Loft 。

準備工作:

1.明確公司需要的面積範圍,比如400-500平米。

2.明確最高可以承受的價格,比如5元/平米/天;明確你們公司能接受的價格是否包括發票、物業和取暖。

3.明確每年(或者每月)的租金預算,比如10萬。

4.明確你要租的地址範圍,比如海澱區或者CBD,按照商圈或者區縣劃分都可以。

各種提供寫字樓租售信息的網站根據你的條件篩選出你滿意的寫字樓。

怎樣衡量滿意:主要看交通(地鐵、公交、環線),周邊餐飲,購物,*高校(方便人才招聘)。

寫字樓分三批篩選:

第一批:完全符合你的要求的樓。利用搜索引擎搜索和查看寫字樓的外觀圖片、評價、地理位置。

第二批:價格比預算價格高出1元範圍的寫字樓。比如你預算5元/天/平米以內,那你就將5-6元/天/平米的篩選出來。

第三批:價格或者交通較為不能承受,但其他方面突出的寫字樓。比如有的樓挨著地鐵,什麼都很好,但是價格很貴。

針對第一批寫字樓:挨個去給提供房源的經紀人或者該樓的物業打電話。如果房源信息只有經紀人的,也在網上搜出該樓的租售部或者物業的電話,兩個都打過去。

註:這個時候可能會很受挫,因為很多時候房源其實都沒了,大概85%以上的人都會告訴你這套房子不在了。但是沒關係,你打過去的經紀人應該有60%會主動提出來要幫你找房子,這時候你就把我寫在最前面的你明確的要求告訴他,等著他找到房子了給你電話就行。

之後一周內,你會不停地各種接到經紀人的電話(如果你之前打出去的夠多的話)。他會給你推薦各種房子,當他提出了面積和價格符合你要求了的房源時,你就按照大廈的名字Google一下,查看一下大樓的圖片和位置,覺得可以一試就和他約時間去看房子。

如何看房子:

1.采光:主要看朝向和窗戶,是否會符合你們的辦公需求。

2.通風:看中央空調的密度和功率。

3.房屋質量:是否漏水,是否有裂縫,是否甲醛超標。

4.周邊:交通,餐飲等;周圍的辦公環境。

5.公共設施:電梯,廁所等。

6.物業服務:主要看保潔。

7.裝修情況:去看的房子的裝修狀況直接決定了裝修的成本。比較理想的狀況其實是毛坯房,這樣電路、空調、隔斷都可以從0開始做,做符合自己公司風格的東西。但是大部分都已經有公司用過的,隔斷都得打掉,跟著牆壁地面什麼的都得重做。如果要考慮裝修成本,建議帶一個熟識的裝修師傅去估計一下價格。

看房子的時候要注意打聽:

1.中央空調的時間及加時費用:一般寫字樓中央空調供氣時間是週一到週五8:00-17:00,這個期間的費用只是走電而已,具有寫字樓資質的樓是商用電,北京的價格是1.2元/度。如果你們公司經常需要加班或者週六日需要上班,就要問清楚增容費。不同的樓不同,計算方式不同。有的按照每平米/每小時計算,有的按照每小時計算,價格也不等。

2.房屋的使用率:因為寫字樓都有公攤(比如大廳、走廊、電梯、廁所等),所以拿到的面積肯定不是報出的面積。使用率一般在70%左右,高一點的可能達到75%。如果業主或者經紀人報出的面積是600平米,使用率為70%,那麼實際你去看房的時候面積應該在420平米左右。你可以拿尺子或者直接腳步測量一下面積。

3.樓房是否具有寫字樓資質:意思就是,如果你的公司需要正式註冊或者搬遷註冊地址,就需要搬到有註冊資格的樓房。鑒別很簡單,只要樓房可以作為或者已經有人入住作為公寓,那這個樓就應該被pass。寫字樓資質的房子是商用或者辦公用的。

4.免租期:房屋要裝修,一般業主會給免租期。根據業主的小氣程度,免租期長短不同。

5.中介費用:有的業主會說,如果他們付中介費,租金就得高一些;如果你們付錢,租金就會低一些。

針對第一批寫字樓打出去的電話再去看的房子,很難有滿意的。如果碰到滿意的房子,就可以領你的上司一起去看一下了。如果沒有碰到滿意的,就給第二批和第三批房源裡面的經紀人或者業主打電話,繼續等待經紀人給你打電話。

這個階段基本上你已經有了中意的樓房了,但是可能受其他因素限制沒有合適的房源,或者直接沒有房源。這個時候就得利用一下中介的力量了。大概同一個中介在帶你看過一個房子,或者打過兩個電話就直接被你否掉了房子之後,會問你對什麼樣的房子比較中意。你就可以把你在這三批裡面看到的覺得很好的房子告訴他,他就會緊盯著這幾處的房源。因為一旦這邊有了符合你要求的房源,他牽線的成功率就會大大提升。

然後就還是循環往復等著中介給你打電話了。當然你也可以上58同城等等主動出擊主動去找房子的。

如果找到了各方面合適的房子,就盡快帶著上司去看一下,然後一起列出優劣分析一下是否合適辦公。敲定以後就馬上和中介或者業主直接聯繫約定時間詳談,談的內容包括免租期、承租時間等等,具體的協商內容要靠合同來協定。

簽合同時候要注意的:

1.付款方式:押N付N?業主會根據不同的承租期對押金作出不同的要求。比如押2付2就是指你每次付款是付兩個月的租金,第一期付款時付兩個月租金的錢作為押金,這個是很不合理的一個要求。一般情況下是押一付三。

2.業主和承租人的責任:比如租賃房屋有質量問題,責任到誰。這部分要寫的很詳細才行,不然有可能會吃虧。

3.租金:在租金年年飛漲的情況下,長期租房時候業主會提出租金漲價的要求,比如每年漲1元,或者按照5%的比例遞增。

其他要注意的(再想到再補充)

一、跳開房產中介私下交易(業內叫「跳中介」及「飛單」)。包括3種:

1.在A公司看中房源後,花廉價中介費到B中介公司辦理後續交易手續,成為「半跳」。

2.通過中介公司促成交易後,跳開中介直接手拉手,稱為「全跳」。

3.朋友之間的私下成交,稱為「隱跳」。

跳開中介不僅有可能還要支付原來公司的中介費,而且也增加了交易帶來的風險,例如信息真實性的審核、房屋交付、產權證轉移等。房產交易雙方在選擇私底下交易前應當慎重考慮。

二、合同中的霸王條款。一個是判斷,一個是維權,網上資料比較多,不贅述。

租房之前還可以瞭解的:

  1. 比較容易租到的房源是100-200平米左右,或者1000平米以上的。
  2. 綜合情況比較好的樓房普遍的價格在5元以上。
  3. 有時候會同時有不同的中介介紹同一個房源,可以在心裡比較一下他們之間的區別(價格、物業等)。
  4. 價格是可以商量的東西,要對你們的公司的資質有信心。
  5. 一定要考慮清楚再決定,不要著急和業主商談。公司環境是員工的另一個家,不能有太勉強的因素。
  6. 下手要快、準、狠。
  7. 第5條與第6條並不矛盾。

Update:

如果是創業團隊的話,一定要考慮成本。爭取把錢花在更合適的地方(別人說的)。

一年下來,房屋成本主要包括:租金+裝修+電費。

租金基本上是可以準確預計的。

裝修方面:同樣面積,成本基本上是 簡裝修 > 毛坯 > 精裝修。

電費:空調和燈光的費用,前者是大頭。創業團隊加班是家常便飯,這種情況下務必要考慮一下大廈空調的增容費。最理想的是室內有中央空調的控制面板,可以自由控制開關。上班時間以外就可以打開走電,費用可以省很多。

二次Update:

有人說的:如果是規模很小的團隊,可以不用租寫字樓,有的民宅更合算。但是租寫字樓絕對不是為了公司的面子或者是其他冠冕堂皇的原因,只因為你的團隊需要這個氛圍以及發展空間。

創業團隊在不同階段成員增長速度不同,租寫字樓的時候面積要考慮到預計的規模。寫字樓的突出優勢是環境以及氛圍,如果你的團隊成天在雞飛狗跳的某個地方辦公,而非周圍大環境是一群志同道合的人,我想產品可能會打折扣哦。

【羅萬江的回答(5票)】:

可以上這個網站看一下:?金鋪網 ?www.jinpu.com

【劉耀華的回答(1票)】:

如果是在上海,推薦 寫字樓網(www.xiezilou.com

【朱磊的回答(0票)】:

200*3.5*30=21000,預算既然都出來了,就很明確了。找一個商住兩用的樓,租一個大的三局或者4居室。比如北京五道口這邊華清嘉園150平的大三居大概是1萬5一個月。

ps:創業團隊,面積又不要求很大,何必去追求寫字樓這種表面東西。

【風影的回答(0票)】:

這裡還有一篇,老外寫的《?如何挑選合適的辦公室?》?blogs.bnet.com.cn/?也蠻有參考價值的,可以瞧瞧

【劉光運的回答(0票)】:

可去114租賃導航的 寫字樓 模塊查找下, 114zu.com/MoreLink

【小月當空的回答(0票)】:

基本離不開中介

標籤:-創業 -胡小迪 -寫字樓


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